Der große Vermieter-Ratgeber –
die wichtigsten Tipps für die Vermietung

Ob Wohnung oder gleich ein ganzes Haus – wer Wohnraum vermietet, gibt sein Eigentum in fremde Hände. Unser Vermieter-Ratgeber fasst deshalb die wichtigsten Tipps für Vermieter zusammen. Von der Auswahl der passenden Mieter bis zur Durchsetzung von Mieterhöhungen finden Eigentümer hier Wissenswertes zu allen relevanten Themen.

Steht man als Vermieter vor der Aufgabe, eine Wohnung oder ein Haus neu zu vermieten, muss man sich zunächst entscheiden, ob man die Suche nach dem richtigen Mieter einem Immobilienmakler überlassen möchte oder die Sache selbst in die Hand nehmen will.

Für das Beauftragen eines Makler spricht natürlich die mitunter immense Zeitersparnis, denn nicht nur das Inserat will vorbereitet und erstellt werden, auch die Besichtigungen können sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Ein nicht zu unterschätzender Aspekt ist außerdem das Überprüfen der Bonität eines potenziellen Mieters. Nimmt einem der Makler auch diese Aufgabe ab, kann man sich hierbei auf dessen Erfahrung und Sachkenntnis verlassen.

Die zu vermietende Wohnung optimal darstellen

Auf der anderen Seite verursacht das Engagement eines Maklers natürlich Kosten. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bei Vermietungen, sodass die Maklerprovision nicht mehr auf den Mieter übertragen werden darf, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Entscheidet man sich als Vermieter also für den Makler, sollte man die Kosten hierfür einkalkulieren.

Kümmert man sich selbst um die Vermietung, sollte man bei der Erstellung des Inserats auf Vollständigkeit achten. Neben den Fotos, die einen möglichst guten Eindruck von den Räumlichkeiten vermitteln sollten, sind weitere Dokumente wie Grundrisse und eventuell ein Energieausweis zu beschaffen. Viele Makler bieten hierbei zusätzliche Leistungen an, z. B. das Erstellen von virtuellen Besichtigungen, mithilfe derer Interessenten sich vorab einen ersten Eindruck verschaffen können.

Mieterhöhung & Co. – der Vermieter-Ratgeber
rund um die Mietzahlung

Wenn es um Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter geht, geht es meistens um Geld. Von der Monatsmiete über die Kaution bis zu den Betriebs- und Heizkosten ist die Bandbreite an möglichen Streitpunkten groß. Viele Vermieter fragen sich außerdem, ob und wann sie eine Mieterhöhung überhaupt durchsetzen können. Um unnötigen Ärger mit seinem Mieter zu vermeiden, sollte man sich vorab über die gesetzliche Lage informieren.

Im Grunde gibt es nur zwei Szenarien, die eine Mieterhöhung rechtfertigen: Die Miete liegt unter den örtlichen Vergleichsmieten oder es hat eine Modernisierung stattgefunden. Allerdings müssen hier gewisse Fristen und teilweise auch Höchstgrenzen eingehalten werden. Es empfiehlt sich also eine genaue Recherche und im Zweifelsfall eine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Auch was die Erhöhung der Betriebskosten angeht, muss man als Vermieter mit Bedacht vorgehen. Zwar ist man berechtigt, die Betriebskostenvorauszahlung anzuheben, aber nur in angemessener Höhe, etwa um den Betrag, der bei der Vorjahresabrechnung als Nachzahlung angefallen ist. Außerdem ist es wichtig, dass die Erhöhung schriftlich angekündigt wird.

Streit mit dem Mieter: Tipps für Vermieter

Endet ein Mietverhältnis, dann will nicht nur der Vermieter zum vereinbarten Termin die Wohnung übergeben bekommen, sondern der Mieter natürlich auch zeitnah seine Kaution zurückerhalten. Grundsätzlich ist man als Vermieter dazu angehalten, die Kaution zeitnah an den ehemaligen Mieter auszuzahlen, d.h. innerhalb von ca. drei bis sechs Monaten.

Es ist allerdings erlaubt, einen Teil der Kaution einzubehalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Aber auch hier sollte ein gewisses Maß eingehalten werden, drei bis vier monatliche Vorauszahlungen sind in der Regel ausreichend, um eventuelle Nachzahlungen abzusichern.

Sind allerdings bei der Wohnungsabnahme Schäden am Objekt zu verzeichnen, kann der Vermieter diese durch den entsprechenden Anteil an der Kaution beheben lassen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Übergabe der Wohnräume genau hinzusehen und Mängel zu dokumentieren. Im Idealfall ist natürlich schon beim Einzug ein Übergabeprotokoll angefertigt worden, mit dem nun ein Abgleich erfolgen kann. Ein solches Dokument wird nicht umsonst in so gut wie jedem Vermieter-Ratgeber empfohlen, denn so kann jede Menge Ärger im Vorhinein verhindert werden.

Kündigungs und Räumungsklage – Tipps für Vermieter

Auch die Beendigung des Mietverhältnisses führt in vielen Fällen bereits zum Streit, denn als Vermieter kann man seinem Mieter nicht einfach so kündigen, wenn dieser sich nichts hat zu Schulden kommen lassen. Ein gängiger Kündigungsgrund ist aber die Anmeldung von Eigenbedarf. Jedoch muss der Vermieter beachten, dass ein solcher Bedarf wirklich bestehen muss, also nicht als bloßer Vorwand benutzt werden darf, um den Mieter hinaus zu befördern. Hierbei muss aber in den meisten Fällen die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden.

Eine fristlose Kündigung und gar eine Räumungsklage hingegen sind noch schwieriger durchzusetzen. Eine fristlose Kündigung kann hingegen gerechtfertigt sein, wenn der Mieter:

• einen Zahlungsrückstand bei der Miete verursacht
• die Miete regelmäßig zu spät zahlt
• den Hausfrieden stört
• die Wohnräume stark beschädigt

Eine Räumungsklage kann der Vermieter je nach Grund mit der fristlosen Kündigung zustellen. Weil ein solches Verfahren gewisse Formalität und ein rechtlich einwandfreies Vorgehen erfordert, damit eine solche Räumungsklage überhaupt wirksam wird, ist es am besten, sich durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.