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Das Bestellerprinzip für Makler – was man als Kunde wissen muss

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip, welches regelt, wer wann den Makler für seine Dienste bei der Immobilienvermittlung entlohnen muss. Damit man als Kunde von Beginn an richtig informiert ist, sind hier alle wichtigen Regelungen zusammengefasst.

Bestellerprinzip gilt bundesweit und für alle Wohnobjekte zur Miete

Zum 1.6.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten. Hinter diesem abstrakten Namen verbirgt sich eine weitreichende Reform der bis dato geltenden Regelung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Entstanden ist dieser Ansatz zur Änderung der bisherigen Gesetzeslage bereits im Rahmen des Koalitionsvertrages 2013 und wurde im Jahr 2014 durch das Bundeskabinett beschlossen.

Hintergrund dieser Gesetzesänderung ist die Absicht, unverhältnismäßige Belastungen für Wohnungssuchende abzubauen, indem immer die Partei den Makler bezahlen muss, die diesen beauftragt hat. Bis dato hatte es sich eingebürgert, dass Vermieter einen Immobilienmakler mit der Vermittlung ihrer Mietwohnung oder eines zu vermietenden Hauses beauftragen konnten, der Mieter aber die Provision des Maklers übernehmen musste. Insbesondere in den Ballungszentren gab es für Mieter daher meist keine andere Option, als über den Makler eine Mietwohnung zu finden und die Provision zu zahlen.

Bestellerprinzip: Wer zahlt nun den Makler?

Vorweg sollte man beim Thema Makler und Bestellerprinzip beachten, dass dieses Gesetz ausschließlich für die Vermietung von Immobilien gilt. Bei der Vermittlung von Verkaufsobjekten treten hingegen andere Regelungen in Kraft und die Situation ist sogar teilweise je nach Bundesland verschieden.

Wichtig:
Nur bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip, nicht bei Gewerbeobjekten.

Bei der Vermietung gilt seit Juni 2015 nun einheitlich in der gesamten Bundesrepublik das Bestellerprinzip für Makler. Das bedeutet zwar, dass Vermieter durchaus weiterhin einen Makler mit der Vermietung einer Wohneinheit beauftragen können, allerdings müssen sie selbst die Kosten dafür tragen und dürfen diese nicht auf den künftigen Mieter abwälzen. Auch eine höhere monatliche Mietzahlung zur Verrechnung der Maklerprovision ist nicht zulässig, genauso wie erhöhte Abstandszahlungen für Einrichtungsgegenstände.

Das Bestellerprinzip für Makler untersagt jedoch nicht grundsätzlich eine Auftragsvergabe durch den Mieter. Natürlich können auch Mieter einen Makler engagieren, um eine passende Wohnung zu finden. Der Makler muss dann allerdings beachten, dass er dem Suchenden keine Wohnung vermitteln darf, bei der er durch den Vermieter bereits zur Vermietung beauftragt wurde. Aber er darf mehreren Mietern, in deren Auftrag er ein Mietobjekt sucht, dieselbe Wohnung bzw. dasselbe Haus anbieten.

Wichtig:
Eine solche Auftragserteilung durch den Mietinteressenten muss in schriftlicher Form erfolgen. Das kann durchaus auch per E-Mail sein, solange eine Beauftragung zur Suche einer Immobilie klar erkennbar ist. Ohne diesen Suchauftrag darf der Makler später keine Provision vom Mieter verlangen. Die Beweispflicht liegt hier im Zweifel beim Makler.

Weitere Gesetzesänderung: Wichtiges zur Mietpreisbremse

Das Bestellerprinzip ist Teil einer umfassenden Gesetzesreform im Mietrecht.

Im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip für Makler ist auch die sogenannte Mietpreisbremse im Gesetz verankert worden. Seit Juni 2015 können die einzelnen Bundesländer nun für bestimmte Städte eine solche Begrenzung der Mietpreise einführen. Ziel ist es dabei, auf den angespannten Wohnungsmärkten in den Ballungszentren für eine Entschärfung hinsichtlich der teils rasant steigenden Mietpreise zu sorgen.

Führt ein Bundesland die Mietpreisbremse für bestimmte Kommunen ein, bedeutet dies, dass bei einer Neuvermietung die Kaltmiete nicht mehr als 10 % über dem örtlichen Mietspiegel liegen darf. Diese Regelung gilt auch bei Staffelmieten.

Ausgenommen von dieser Einschränkung sind die folgenden drei Fälle:

  1. Neubauten, die erst nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Wohnungsneubau, der besonders in urbanen Ballungszentren von Bedeutung ist, nicht mehr lohnenswert wird.
  2. Modernisierungen, für die mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus aufgewendet wurden, erlauben ebenfalls eine Miete oberhalb der Grenze von 10 %. Auch hier möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Eigentümer anstehende Modernisierungsmaßnahmen hinauszögern oder ganz auf diese verzichten.
  3. Bestehende Mietverhältnisse: Auch hier kann die Obergrenze von 10 % über dem aktuellen Mietspiegel überschritten werden, denn für Vermieter gibt es hier Bestandsschutz, sodass höhere Mieten nicht nachträglich reduziert werden dürfen.

Um einzuschätzen, ob die Miete für ein Objekt über dem geltenden Mietspiegel liegt, muss dieser natürlich zunächst einmal in Erfahrung gebracht werden. Hier ist die jeweilige Gemeinde der richtige Ansprechpartner, denn diese erstellt den örtlichen Mietspiegel.

Mietpreisbremse im Blick behalten

Stellt man als Mieter fest, dass gegen die Regelung verstoßen wird, vorausgesetzt natürlich man wohnt in einer Stadt mit Mietpreisbremse, kann man gegen den Vermieter in dieser Hinsicht vorgehen. Hierzu sollte man zunächst genau überprüfen, ob zum einen die Grenze der Mietpreisbremse tatsächlich überschritten wurde und zum anderen, ob keine der genannten Ausnahmen greift. Bezüglich des Bestandsschutzes gilt es außerdem zu klären, welche Kaltmiete der Vormieter gezahlt hat.

Mit einer schriftlichen Rüge des Vermieters kann man nun gegen den zu hohen Mietpreis vorgehen. Will sich dieser nicht auf die geminderte Mietzahlung einlassen, kann es sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt für Mietrecht einzuschalten. In jedem Fall sollte man nicht einfach die Miete kürzen, sondern stattdessen lieber die Zahlung unter Vorbehalt einer Rückforderung vornehmen.

Wichtig:
Wurde gegen das Gesetz zur Mietpreisbremse verstoßen, ist damit nicht der gesamte Mietvertrag ungültig. Der Vermieter kann auch nicht behaupten, dass durch die Unterschrift des Mieters die überhöhte Mietzahlung legitimiert wurde oder der Mieter ihn sogar durch diese getäuscht habe. Mieter sind nicht verpflichtet, den Vermieter auf einen Verstoß vor der Vertragsunterzeichnung hinzuweisen.

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