Wohnung vermieten:
Wichtige Tipps für private Vermieter

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann viele verschiedene Gründe haben, diese Wohnung vermieten zu wollen. Doch gerade wer seine Wohnung zum ersten Mal privat vermieten möchte, hat häufig viele Fragen. Schließlich soll die Vermietung möglichst problemlos vonstattengehen und die Immobilie in gutem Zustand bleiben. Hier sind die besten Tipps, was beim Wohnung vermieten beachtet werden sollte.

Um passende Bewerber für die eigene Wohnung zu finden, empfiehlt es sich, ein aussagekräftiges Inserat bei einer der gängigen Online-Börsen zu veröffentlichen. Damit potenzielle Interessenten sich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen können, sollte das Exposé eine detaillierte Beschreibung der Wohnung, der Lage und der Hausgemeinschaft enthalten. Darüber hinaus sind ansprechende Fotos und ein Grundriss zu empfehlen. Natürlich dürfen auch die üblichen Eckdaten über Größe, Mietpreis, Nebenkosten und Ausstattung nicht fehlen.

Was gehört beim Wohnung vermieten unbedingt ins Exposé?

Wer privat eine Wohnung vermietet, vergisst im Exposé schnell grundlegende Informationen. Vor allem die wichtigsten Angaben des Energieausweises sollten nicht ausgelassen werden, da deren Benennung im Exposé verpflichtend ist. Folgende Daten sollten Erwähnung finden:

• Baujahr des Gebäudes
• Energieträger der Heizung
• Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/qm
• ggf. auch die Energieeffizienzklasse

Auch besondere Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise eine hochwertige Einbauküche, können bereits im Exposé erwähnt werden. Eine möblierte Wohnung zu vermieten, kann einen höheren Preis rechtfertigen, als bei einer vergleichbaren unmöblierten Wohnung.

Wen soll mein Exposé besonders ansprechen?

Je nachdem, wem man die Wohnung gerne vermieten möchte, können bereits durch das Exposé bestimmte Interessenten-Gruppen aufmerksam gemacht werden. Wer Familien werben möchte, sollte auf die Nähe zu Kitas und Schulen sowie auf praktische Gegebenheiten wie Stauräume für Kinderwagen aufmerksam machen. Eigenschaften wie eine gehobene Ausstattung sowie eine exklusive Wohnlage sprechen Besserverdienende an. Junge Leute, die sich noch in der Ausbildung befinden, legen meist Wert auf eine gute Verkehrsanbindung. Eine möblierte Wohnung zu vermieten, kann hierbei auch hilfreich sein. Nahe gelegene Arztpraxen und ein Hausmeisterservice vor Ort, sind hingegen vor allem für ältere Menschen entscheidend.

Die Besichtigungen organisieren

Wer diese Arbeiten nicht selbst erledigen möchte, beauftragt einen Immobilienprofi, um die Wohung zu vermieten. Der Makler übernimmt dann sowohl die Anzeigenschaltung und die Erstellung des Exposés, als auch die Besichtigungstermine mit den Interessenten.

Wer in einem Ballungsgebiet eine Wohnung vermieten möchte, erlebt häufig einen enormen Interessentenandrang. Um Zeit zu sparen, vereinbaren daher viele Vermieter Sammeltermine, bei denen sie mehreren Bewerbern gleichzeitig die Räumlichkeiten präsentieren. Am Ende der Besichtigung lassen die Interessenten dann ihre “Bewerbungen” mit einer Selbstauskunft, eventuell einem Anschreiben und weiteren Dokumenten beim Vermieter und dieser überprüft die Unterlagen noch einmal in Ruhe, bevor sie entscheiden, wem sie die Wohnung vermieten. Nachteil dieser Vorgehensweise ist jedoch, dass der Vermieter die potenziellen Mieter nicht wirklich persönlich kennen lernt. Daher empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld einige Informationen von den Bewerbern zu erfragen und dann gezielt zur Besichtigung einzuladen.

Den richtigen Mieter finden

Auch wer privat eine Wohnung vermieten möchte, sollte den neuen Mieter nicht nur nach Sympathie wählen, sondern zur Absicherung die nachstehenden Unterlagen vom potenziellen Mieter einholen:

• Bonitätsauskunft
• Mieter-Selbstauskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Belege über die letzten Einkommen

Um sicherzustellen, dass der Kandidat, dem man die Wohnung vermieten möchte, den eigenen Vorstellungen entspricht und in die Hausgemeinschaft passt, empfiehlt es sich außerdem, folgende Fragen abzuklären:

• Wie viele Personen sollen einziehen?
• Weshalb findet der Auszug aus der alten Wohnung statt?
• Hat der Mieter Haustiere oder spielt er ein Musikinstrument?

Zusätzliche Sicherheit, beim Wohnung vermieten, bietet auch der Kontakt zum vorherigen Vermieter.

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Wer erstmals seine Wohnung vermieten möchte, orientiert sich beim Festlegen des Mietpreises am lokalen Mietspiegel. Anhand von verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung der Wohnung wird die ortsübliche Vergleichsmiete abgelesen. Liegt in der entsprechenden Region eine Mietpreisbremse vor, darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls die Mietpreisbremse in der Region keine Anwendung findet, sollte die Miete maximal 20% über der Vergleichsmiete liegen. Höhere Mieten sollten nur angesetzt werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass ansonsten beim Wohnung vermieten ein Verlust gemacht wird. Mieten, die über 50% über der Vergleichshöhe liegen, gelten als Mietwucher und können gesetzlich geahndet werden.

Das gilt es beim Mietvertrag zu beachten

Ein Mietvertrag sollte immer gut durchdacht sein. Daher ist bei kostenlosen Vordrucken Vorsicht geboten. Wer auf einen entsprechenden Vordruck zurückgreifen will, sollte unbedingt darauf achten, sich an einem Vertrag zu orientieren, der von einem Vermieterschutzverein herausgegeben wurde. Diese sind meist deutlich vermieterfreundlicher gestaltet, als Vordrucke, die von Mieterschutzbünden herausgegeben werden. Folgende Fragen sollten durch den Mietvertrag in jedem Fall geklärt werden:

1. Welche Reinigungspflichten für Gemeinschaftsbereiche hat der Mieter?
2. Welche Renovierungsarbeiten müssen beim Auszug vorgenommen werden?
3. Bis zu welcher Summe muss der Mieter selbst für Kleinstreperaturen aufkommen?
4. Ist eine Untervermietung der Wohnung gestattet?
5. In welcher Höhe muss eine Kaution hinterlegt werden?
6. Wie hoch ist die Nebenkostenvorauszahlung?

Der finale Schritt beim Wohnung vermieten:
Die Wohnungsübergabe

Bereits vor der Übergabe der Wohnung sollte der neue Mieter die Mietkaution und die erste Monatsmiete gezahlt haben. Gibt es hierbei bereits Probleme, ist das häufig ein Warnhinweis auf die zukünftige Zahlungsmoral des Mieters. Nun gilt es, die Hausordnung zu besprechen und die Nebenkosten zu erläutern. Spätestens bei der Übergabe sollte auch geklärt werden, ob der Vermieter einen Zweitschlüssel der Wohnung behalten darf. Um sich gegen spätere Reklamationen abzusichern, empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll (idealerweise im Beisein eines weiteren Zeugens) anzufertigen. Darin sollten Vorschäden gewissenhaft dokumentiert und der Zählerstand von Strom, Gas und Wasser festgehalten werden.

Steuern sparen beim Wohnung vermieten

Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden. Auch dann, wenn die Wohnung privat vermietet wird. Die Einnahmen werden in der Einkommenssteuererklärung in der Anlage V angegeben. Jedoch können häufig beachtliche Summen wieder von der Steuer abgesetzt werden. Direkt abgesetzten werden können beispielsweise die Grundsteuer, Kanalreinigungskosten, Maklerprovisionen, Kontoführungsgebühren sowie die Beratung durch Steuerexperten. Gebühren, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, können über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Kosten für erstandenes Inventar hingegen nur über zehn Jahre. Da die Mieteinnahmen gegen die Kosten gerechnet werden und nur der Überschuss versteuert werden muss, können Verluste die persönliche Steuerlast senken. Daher empfiehlt es sich, beim Wohnung vermieten, alle Belege und Unterlagen über entstandene Kosten gut aufzubewahren und beim Finanzamt anzugeben.