Das eigene Haus vermieten:
Was muss beachtet werden?

Für Immobilienbesitzer gibt es viele verschiedene Gründe, sich dazu zu entschließen, ihr Haus zu vermieten. Doch in vielen Fällen taucht folgende Frage auf: “Was muss ich bei der Vermietung meines Hauses eigentlich beachten?” Schließlich liegt dem Vermieter das Objekt häufig am Herzen, und es sollen später möglichst keine Probleme mit den neuen Mietern auftreten. Hier sind die besten Tipps, was Eigentümer beim Haus vermieten beachten sollten.

Wer sein Haus vermieten möchte, muss zunächst einmal potenzielle Mieter auf die eigene Immobilie aufmerksam machen. Mit Online-Anzeigen können Mietinteressenten schnell und unkompliziert gefunden werden, schließlich lässt sich so ein Inserat einfach vorbereiten und einstellen. Doch auch hierbei gilt es, ein paar Dinge zu beachten.

Damit Suchende sich bereits vorab ein umfassendes Bild von der Immobilie machen können, sollten alle Zimmer detailliert beschrieben sowie aussagekräftige Fotos und ein Grundriss eingestellt werden. Des Weiteren sollte genau über die Lage informiert werden. Ein ausführliches Exposé kann dem neuen Vermieter den ein oder anderen (aussichtslosen) Besichtigungstermin sparen. Wer sich diese Arbeit nicht machen möchte, beauftragt einen Immobilienprofi das Haus zu vermieten. Der Makler übernimmt dann sowohl die Anzeigenschaltung, als auch die Besichtigungstermine.

Diese Mieter sollten beim Haus vermieten
nicht gewählt werden

Um sich nach dem Haus vermieten Ärger zu ersparen, sollte die Wahl der neuen Mieter sorgfältig und keinesfalls überstürzt erfolgen. Es ist nicht zu empfehlen, sein Haus an Interessenten zu vermieten, die eigentlich lieber ein Haus kaufen möchten, aufgrund von mangelnder Bonität aber keinen Kredit bekommen würden. Wer sich den Traum vom Eigenheim trotz der aktuell niedrigen Zinsen nicht leisten kann, ist für den Vermieter immer ein Risiko. Auch sollte beim Haus vermieten darauf geachtet werden, dass die Zahlung der Miete nicht von einem einzelnen Einkommen abhängig ist. Im Falle von Arbeitslosigkeit oder einem Beziehungsaus kann dann häufig die Miete nicht mehr gezahlt werden.

Den richtigen Mieter finden

Sein Haus zu vermieten, kann von privat eine besondere Herausforderung sein, vor allem wenn der Besitzer wenig Erfahrung mit der Auswahl neuer Mieter hat. Vorteilhaft sind Mieter, die bereits in einem Haus gelebt haben und sich somit gerne auch um den Garten und kleinere Reparaturen kümmern. Im besten Fall finden sich solvente Mieter, die aufgrund der mangelnden Flexibilität keine Immobilie kaufen möchten und daher lieber ein Haus mieten. Dies können beispielsweise Fachleute, die befristet an einer anderen Niederlassung arbeiten. Egal, wie freundlich und vertrauenswürdig der potenzielle Mieter auch erscheint, um Risiken zu vermeiden sollten vor dem Abschluss eines Mietvertrages in jedem Fall eine Bankauskunft über die Schufa sowie die letzten drei Lohnabrechnungen vorgelegt werden.

Was muss beim Mietvertrag beachtet werden?

Ist der passende Mieter erst einmal gefunden, gilt es, den Mietvertrag sorgfältig auszuarbeiten, bevor das Haus vermietet wird. Dabei ist es unerlässlich, die Wohnfläche exakt zu kalkulieren.

Wer ein komplettes Haus von privat vermietet, sollte im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eigene Verträge mit den Versorgern (Strom, Wasser, Gas etc.) abschließt. Dadurch entstehen weniger Posten auf der Nebenkostenabrechnung, was ein geringeres Ausfallrisiko bei späteren Nebenkostennachforderungen nach sich zieht.

Das geliebte Haus vermieten: So bleibt es gepflegt

Wer sein Haus vermietet, sollte die Pflege von Garten und Grünflächen bereits im Mietvertrag festlegen. Steht diese nicht im Vertrag ist der Mieter nämlich nicht in der Pflicht dieser nachzukommen. Welche Arbeiten im Garten verrichtet werden dürfen bzw. müssen, sollte daher detailliert festgehalten werden.

Ein wichtiger Punkt ist auch der Umgang mit Kleinreparaturen im vermieteten Haus. Wird vertraglich nichts anderes festgehalten, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand gehalten wird. Daher empfiehlt sich eine Vereinbarung im Mietvertrag, wodurch der Mieter bis zu einer bestimmten Summe je Reparatur (75-100 € maximal) und Jahr (insgesamt maximal 6-10 % der Jahreskaltmiete) für kleine Reparaturen verantwortlich ist.

Wie wird die Höhe der Miete festgelegt?

Bei der Vereinbarung der Miete für Häuser muss der Mietspiegel nicht als Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Gerade für Einfamilienhäusern liegen häufig auch gar keine Daten vor. Wer sein Haus vermieten möchte, hat daher zwei Optionen:

1. Es können entweder drei Vergleichshäuser zur Kalkulation der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
2. Ein Makler wird mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt.

Der letztendlich vereinbarte Mietpreis darf dann (falls keine Mietpreisbremse vorliegt) bis zu 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist eine Mietpreisbremse vorhanden, sind hingegen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Auch die Kaution sollte im Mietvertrag festgelegt werden. Ihre Höhe darf ein Maximum von drei Monatsnettokaltmieten nicht überschreiten und sie muss auf einem vom Privatvermögen getrennten Konto angelegt werden. Eine Kaution wird beim Haus vermieten üblicherweise gezahlt, um den Vermieter bei Schäden, nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und nicht gezahlter Miete abzusichern.

So versteuern Sie die Mieteinnahmen richtig

Wer sein Haus vermietet zahlt Steuern, denn die Einnahmen aus einer Hausvermietung sind immer einkommenssteuerpflichtig. Daher sind Vermieter dazu verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Die Einnahmen werden (außer bei gewerblicher Vermietung) in der Anlage V der Steuererklärung angegeben und werden gesondert berechnet. Durch die Vermietung entstandene Kosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, daher sollten alle diesbezüglichen Unterlagen und Belege gut aufbewahrt werden.

Folgende Kosten können angegeben werden:

• Durch einen Mieterwechsel entstandene Kosten (z.B. für Immobilienmakler, Inserate, Reparaturen oder Malerarbeiten)
• Kosten für eine Hausverwaltung
• Kosten für einen Rechtsanwalt (z.B. bei einer Abmahnung, einer Räumungsklage oder bei Räumungskosten)
• Mietausfälle und Leerstand
• An Mieter gezahlte Auszugsprämien (um die freie Wohnung zu verkaufen)

Durch Vermietung entstehende Verluste könne sich positiv auf die Gesamtsteuerlast auswirken, da die Mieteinnahmen gegen die entstandenen Kosten gerechnet werden und nur der Überschuss versteuert werden muss. Daher gilt generell, dass alle Kosten angegeben werden sollten, die beim Haus vermieten entstanden sind. Es ist schließlich besser, wenn das Finanzamt einige Posten streicht, als wenn auf eine berechtigte Steuererleichterung verzichtet wird.