Grundstück verpachten: So gelingt es ohne Makler

Grundstücke sind eine hervorragende Möglichkeit, um Geld sicher anzulegen. Schließlich verlieren sie, genau wie Immobilien, nicht an Wert. Wer sein Grundstück jedoch nicht selber nutzen will, sollte das Land nicht einfach brach liegen lassen. Es empfiehlt sich, die Möglichkeit zu nutzen, das Grundstück zu verpachten oder zu vermieten.

Wer Grundbesitz beispielsweise erbt, hat häufig keinen Bedarf, diesen auch selber zu nutzen. Daher stellt sich für viele die Frage, ob sie das Grundstück besser verpachten oder verkaufen sollten. Ein Verkauf lohnt sich dann, wenn der Verkaufserlös beispielsweise benötigt wird, um Schulden abzubauen. Ist der Grundstücksbesitzer hingegen nicht auf den Erlös angewiesen, ist es meist attraktiver, das Grundstück zu verpachten oder zu vermieten. Grundstücke gewinnen nämlich im Laufe der Zeit kontinuierlich an Wert. Daher sind sie eine ausgezeichnete Wertanlage. Eine Vermietung oder Verpachtung ist somit eine gute Möglichkeit, um mit wenig Aufwand ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen und das Grundstück gleichzeitig als Wertanlage zu behalten.

Pacht oder Miete: Wo ist da eigentlich der Unterschied?

Die Begriffe Grundstückspacht und Grundstücksmiete werden häufig synonym verwendet. Gesetzlich gesehen, gibt es jedoch einen Unterschied:

Grundstück vermieten:

Vermieten bedeutet, dass das Grundstück dem Vertragspartner zum Gebrauch überlassen wird, während der Vermieter im Gegenzug monatliche Mietzahlungen erhält.

Grundstück verpachten:

Verpachten bedeutet, neben der normalen Nutzung ist es dem Pächter erlaubt, dort Erträge zu erwirtschaften. Im Gesetz ist letzteres mit der Bezeichnung “Früchte ziehen” beschrieben. Dafür zahlt der Pächter den sogenannten Pachtzins.

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Grundstückspacht und einer Grundstücksmiete liegt also im Umfang der Nutzungsrechte.

So werden Interessenten auf das Grundstück aufmerksam

Wer ein Grundstück verpachten möchte, sollte zunächst eine Anzeige schalten. Hierbei gibt es im Wesentlichen zwei Optionen:

1. eine Anzeige im Internet
2. eine Anzeige in der Lokalzeitung

Erfahrungsgemäß empfiehlt sich die Anzeige im Internet, da diese meist kostengünstiger ist und eine höhere Reichweite hat. Nach der Anzeigenschaltung ist es wichtig, vor allem am Wochenende und abends gut erreichbar zu sein, sonst springen potenzielle Interessenten schnell ab. Ist der Kontakt erst einmal hergestellt, sollte zeitnah eine Besichtigung erfolgen.

Es ist wichtig, das Grundstück in der Anzeige detailliert zu beschreiben. Folgende Punkte gehören unbedingt dort hinein:

• Größe des Grundstücks
• Lage des Grundstücks
• Wird das Grundstück verpachtet oder vermietet
• Nutzungsart des Grundstücks

Den passenden Mieter oder Pächter finden

Da Miet- und Pachtverträge bei Grundstücken häufig über einen langen Zeitraum bestehen, bedarf es einer besonders sorgfältigen Auswahl des Pächters. Hierbei ist vor allem ein vertrauensvolles Verhältnis wichtig, um das Risiko, später Probleme zu bekommen, zu reduzieren. Daher sollte die Auswahl nicht überstürzt werden. Bevor man das Grundstück verpachten bzw. vermieten kann, ist es daher notwendig, sich ein möglichst genaues Bild vom Vertragspartner zu machen. Dabei können auch Aspekte wie Pünktlichkeit, Höflichkeit und Sympathie berücksichtigt werden. Das wichtigste Kriterium sollte jedoch immer die Zahlungsfähigkeit sein. Es ist daher unerlässlich, eine Bonitätsprüfung vorzunehmen, bevor man ein Grundstück verpachten bzw. vermieten kann.

Die Höhe des Mietzins

Wenn ein Grundstück vermietet wird, ist die Preisgestaltung zunächst einmal dem Vermieter freigestellt. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt jedoch Interessenten ab. Um einen angemessenen Preis zu ermitteln, empfiehlt es sich, das eigene Grundstück mit ähnlichen Grundstücken in der Umgebung zu vergleichen. Eventuell ist ein örtlicher Mietspiegel vorhanden. Ansonsten bieten die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Verwaltung meist eine gute Quelle für den Durchschnittspreis ähnlicher Grundstücke. Im Wesentlichen wird die Miethöhe von drei Faktoren beeinflusst:

• Lage und Infrastruktur
• Bebaut oder unbebaut
• Angebot und Nachfrage

Die Höhe des Pachtzins

Die Höhe des Pachtzins ist generell von ähnlichen Faktoren abhängig, wie die Höhe des Mietzins. Noch wichtiger ist dabei jedoch die Nutzungsart des Grundstücks. Beim Grundstück verpachten, ist die Höhe der zu zahlenden Pacht meist stark von dem Ertrag oder Umsatz abhängig, der mit dem Grundstück erwirtschaftet werden kann. Auch ist es üblich, dass der Pachtzins in regelmäßigen Abständen an Veränderungen des erwirtschafteten Ertrags angepasst wird. Hierbei gibt es die Möglichkeiten, entweder zunächst eine konkrete Summe festzulegen, die später angepasst wird, oder den Pachtzins direkt ertragsabhängig zu vereinbaren.

Was muss beim Vertrag beachtet werden?

Wenn das reine Aufenthaltsrecht auf dem Grundstück überlassen wird, schließen die Vertragspartner einen Mietvertrag ab. Dieser sollte immer schriftlich festgehalten werden und sämtliche Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter enthalten. Das bedeutet konkret, dass sämtliche mündlich getroffene Absprachen in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten. Folgende Angaben sollten unbedingt Teil des Mietvertrags sein:

• Höhe der Miete
• Höhe der Betriebskosten (Grundsteuer, Entwässerung, Wasserversorgung)
• Höhe der Kaution
• Übertragung der Räumpflicht auf den Mieter
• Dauer des Mietverhältnisses

Bei den gesetzlichen Regelungen zu Laufzeiten und Kündigungsfristen eines solchen Mietvertrags wird im Wesentlichen zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen sowie zwischen gewerblichen und privaten Mietern unterschieden. Unbefristete Mietverträge mit Privatpersonen sind von Mieterseite ohne Angabe von Gründen innerhalb von drei Monaten kündbar. Der Vermieter hingegen kann nicht grundlos kündigen.

Bei einer begründeten Kündigung obliegt diese einer gestaffelten Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten je nach vorheriger Dauer der Miete. Ein unbefristeter, gewerblicher Vertrag kann beidseitig mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, zum Ende des Kalendervierteljahres, gekündigt werden. Ein befristeter Mietvertrag muss und kann nicht gekündigt werden, es sei denn, eine Partei kommt ihren vertraglich festgehaltenen Pflichten nicht nach.

Wird ein Grundstück verpachtet, das heißt, werden neben den Aufenthaltsrechten auch die Nutzungsrechte überlassen, muss ein sogenannter Pachtvertrag abgeschlossen werden. Dieser muss schriftlich geschlossen und in dreifacher Ausfertigung ausgestellt werden: für den Verpächter, für den Pächter, und für das zuständige Amt bzw. den zuständigen Verband (z.B. dem Landwirtschaftsamt). Inhaltlich gelten die gleichen Grundsätze wie bei einem Mietvertrag. Zusätzlich sollten beim Grundstück verpachten, allerdings noch folgende Punkte im Vertrag Erwähnung finden:

• Genaue Beschreibung des Grundstücks und der Pachtgegenstände
• Der Verpächter übernimmt keine Gewähr für den Ertrag. Alternativ kann das Ertragsrisiko auch aufgeteilt werden, und der Pächter wird am erwirtschafteten Ertrag bzw. Verlust beteiligt.
• Pflichten des Pächters (z.B. ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder das Beheben von Schäden durch Unwetter und Wild)
• Festhalten der Nutzungsart sowie erlaubte Änderungen
• Darf untervermietet werden? Wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Beim Grundstück verpachten, sind lange Laufzeiten üblich. Daher ist es auch nicht ungewöhnlich, dass Verträge auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Ein Pachtvertrag kann grundsätzlich nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden. Die Kündigungsfrist bei einer Grundstückspacht beträgt sechs Monate, es können aber auch längere Fristen vereinbart werden.