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Haus geerbt: Verkaufen ist nicht immer sinnvoll

Wer ein Haus geerbt hat, muss es nicht immer verkaufen. Nach dem Tod eines nahestehenden Menschen haben Angehörige nicht viel Zeit zum Trauern: Denn schon bald muss man sich auch mit dem Thema Erbe auseinandersetzen. Nicht immer gibt der Nachlass einen Grund zur Freude, denn es können auch Schulden vererbt werden. Doch auch wer in der glücklicheren Lage ist, eine Immobilie geerbt zu haben, ist am Ende nicht immer froh: Oft trübt schon der Gedanke an die Erbschaftssteuer die gute Laune. Daher fragen sich viele, die ein Haus geerbt haben – verkaufen oder nicht? Zwar muss man bei Immobilien-Erbschaften in Deutschland grundsätzlich mit einer Steuer rechnen, doch nicht immer fordert das Finanzamt das Geld. Auch die Höhe der Steuer lässt sich nicht pauschal festlegen.

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Was ist grundsätzlich zu beachten, wenn man ein Haus geerbt hat?

Bei einem geerbten Haus währt die Freude oft nur kurz. Denn wenn man nicht der alleinige Erbe ist, muss man sich mit den weiteren Erben zunächst über die Verwendung der Immobilie einigen. Dies ist nicht immer einfach. Denn wenn einer der Erben die Immobilie selbst nutzen oder vermieten will, wird es auch für die anderen kompliziert, insbesondere dann, wenn man das geerbte Haus verkaufen will. In den meisten Fällen werden Immobilien an die Kinder vererbt. Hat man das Glück, alleiniger Erbe eines Hauses zu sein, kann man frei entscheiden, was mit dem neuen Besitz passieren soll. Dennoch sollten dann gewisse Dinge beachtet und vor dem Verkauf in jedem Falle erfahrene Experten wie Makler, Anwälte und Steuerberater zurate gezogen werden.

Wichtig: Gerade bei vom Verstorbenen selbst genutzten Immobilien werden oft Möbel, Kunstobjekte und sonstige Gegenstände zusammen mit dem Haus vererbt. Auch deren Wert muss ermittelt werden und fließt in die Berechnung der Erbschaftssteuer mit ein.

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Diese Steuern fallen bei einem geerbten Haus an

Wer ein Haus geerbt hat und es verkaufen will, sollte sich gründlich über alle Vor- und Nachteile dieses Schritts informieren. Zunächst sollte der Wert der Immobilie ermittelt werden, denn danach richtet sich der Steuersatz der Erbschaftssteuer. Vom Wert des Hauses muss dann der jeweilige Freibetrag abgezogen werden – was übrig bleibt, muss versteuert werden. Die Freibeträge richten sich indes nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben. Nach deutschem Recht gelten die folgenden Freibeträge sowie Steuerklasse je nach Verwandtschaftsgrad:

Verwandtschaftsverhältnis Freibetrag Steuerklasse
Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 500.000 € I
Kinder und Enkelkinder (Waise), Stief- und Adoptivkinder 400.000 € I
Enkelkinder 200.000 € I
Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft 100.000 € I
Geschwister und deren Kinder, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebensgemeinschaft 20.000 € II
alle übrigen Empfänger der Erbschaft 20.000 € III

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Vorsicht: Wenn die Rede von der Steuerklasse ist, handelt es sich übrigens nicht um die Lohnsteuerklasse! In Erbschaftsfällen unterscheidet man in 3 Steuerklassen, von welchen der Steuersatz abhängig ist.

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 € 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 € 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %

Wann lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu verkaufen?

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, sollte einen Immobilienmakler einschalten. Nicht immer will der Erbe das Haus verkaufen – oft ergibt sich durch den Nachlass die Möglichkeit, in ein Eigenheim zu ziehen, was vielen attraktiver erscheint als ein Verkauf. In diesem Fall muss Folgendes beachtet werden: Die Selbstnutzung eines geerbten Hauses kann sich durchaus lohnen, wenn der Erblasser bis zu seinem Tod die Immobilie selbst bewohnt hat. Denn wenn der Erbe selbst in das Haus einzieht, ist der Vermögensübergang komplett erbschaftssteuerfrei. Ein Aber gibt es dennoch – wer das geerbte Haus innerhalb von 10 Jahren nach der Vermögensübertragung veräußern möchte, muss die Erbschaftssteuer nachzahlen. In einem solchen Fall sollte sich der Eigentümer idealerweise mit einem Steuerberater in Verbindung setzen, um sich auch über eine eventuell fällige Spekulationssteuer zu informieren.

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Unser Tipp: Wer also ein zuvor vom Erblasser zu Wohnzwecken genutztes Haus geerbt hat und es nicht sofort verkaufen möchte, sollte wenn möglich selbst einziehen und dort mindestens 10 Jahre wohnen bleiben. Dann müssen beim Verkauf weder Erbschafts- noch Spekulationssteuer gezahlt werden.

Eine Veräußerung der Immobilie sofort nach der Vermögensübertragung kann hingegen sinnvoll sein, wenn es sich zum Beispiel um eine Erbengemeinschaft handelt. Wenn mehrere Personen zusammen ein Haus geerbt haben, kann der Nachlass nach dem Verkauf je nach Erbteil gerecht auf alle Erben aufgeteilt werden. Ein Verkauf bei Alleinerben lohnt sich hingegen mehr, wenn die zu zahlende Erbschaftssteuer gering ausfällt, zum Beispiel bei Erben, welche in die Steuerklasse I fallen.

Haus geerbt: Privat verkaufen oder Immobilienmakler einschalten?

Wer sich in der Immobilienbranche nicht auskennt, sollte beim Verkauf des Hauses in jedem Fall auf die Unterstützung eines erfahrenen Hausmaklers setzen. Der Immobilienexperte kann den Verkauf sehr viel gezielter und effizienter steuern als der Laie und ist sein Geld in jedem Fall wert. Was viele nicht wissen: Verkäufer sollten sich vorab auch über die Provisionszahlung informieren, denn in vielen Fällen wird diese bei einem Verkauf vom Käufer übernommen. Ein Immobilienmakler kann insbesondere bei Preisverhandlungen mit schlagkräftigen Argumenten unterstützen, da er sich mit den Preisen vergleichbarer Objekte in der Region auskennt.

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Bei der Suche nach einem Immobilienmakler sollten sich Interessenten am besten mehrere Makler aus der Region, in der sich das zu veräußernde Haus befindet, aussuchen und individuelle Erstgespräche vereinbaren. Dort kann man sich vorab über die Vorgehensweisen und Leistungen des Maklers informieren und so schon einmal für sich selbst testen, ob eine erfolgreiche Zusammenarbeit möglich wäre. Auch Erfahrungen anderer Kunden mit ausgewählten Maklern sollten berücksichtigt werden.

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