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Wertermittlung der Immobilie:
So bestimmen Sie einen angemessenen Preis

Was ist mein Haus oder meine Eigentumswohnung wert? Für Verkäufer ist dies eine der wichtigsten Fragen bei der Veräußerung einer Immobilie. Die professionelle Wertermittlung einer Immobilie ist unabdingbar, um einen guten Verkaufspreis festzulegen. Wir erklären, warum Immobilienmakler hierfür die richtige Anlaufstelle sind und was Verkäufer sonst noch zum Thema Verkehrswert und Co. wissen sollten.

Die Wertermittlung der Immobilie besser den Profis überlassen

Viele Grundbesitzer und Hauseigentümer kommen irgendwann an den Punkt, wo sie sich Gedanken über einen Verkauf ihrer Immobilie machen. Natürlich spielt in dieser Situation die Frage nach dem Verkaufspreis eine bedeutende Rolle für den Eigentümer. So ist es nicht nur legitim, sondern auch empfehlenswert, schon im Vorhinein den Wert des Objekts zu ermitteln.

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, die Nachfrage nach Eigenheimen ist hoch. Das klingt zunächst nach sehr attraktiven Umständen für alle Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen, ihr Objekt zu verkaufen: Wo hohe Nachfrage herrscht, können auch hohe Verkaufspreise erzielt werden.Wer eine professionelle Wertermittlung vom eigenen Haus durchführen lässt, macht indes einen richtigen ersten Schritt – denn nur so lässt sich ein aktueller sowie angemessener Preis für eine Immobilie ermitteln.

Was ist eine Wertermittlung und was genau wird dabei gemacht?

Aber ganz so einfach ist es dann doch nicht. Wer zu unangemessen hohen Preisen verkaufen will, wird sein Objekt kaum los. Doch welcher Preis ist angemessen? Diese Frage beantworten fachkundige Baugutachter und Immobilienmakler, indem sie die Wertermittlung der Immobilie durchführen. Die Höhe des Erlöses hängt von mehreren Faktoren ab – diese umfassen unter anderem die Lage und den Zustand des Objekts. Für einen Eigentümer ohne Kenntnisse des Immobilienmarktes ist es schwer, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln. So liegt es nahe, sich an einen Experten zu wenden, um den aktuellen Marktwert seines Objektes zu ermitteln.

Bei der Wertermittlung wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Bei diesem Verkehrswert handelt es sich um den Verkaufspreis eines Objektes, welcher voraussichtlich am Markt zu erzielen wäre. Eine genaue Definition findet man im §194 BauGB. Um den Preis einer Immobilie zu ermitteln, werden verschiedene Faktoren berücksichtigt – wichtig dabei ist stets, dass die Wertermittlung durch einen neutralen und unabhängigen Prüfer vorgenommen wird.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine Aufgabe für einen Experten

Wer sein Haus einer Wertermittlung durch einen Profi unterziehen lässt, kann nur gewinnen. Denn der Experte weiß, welche Kriterien bei der Marktwertbestimmung eine wichtige Rolle spielen und berücksichtigt werden müssen. Darüber hinaus wissen erfahrene Immobilienmakler, welche individuellen Merkmale einer Immobilie deren Wert verringern sowie, ob und mit welchen Maßnahmen eine Wertsteigerung erreicht werden kann.

Nicht zu unterschätzen sind außerdem die regionalen Kenntnisse, denn Immobilienmakler arbeiten täglich mit Objekten in einer Region und wissen deshalb, wie es sich mit Angebot und Nachfrage verhält und wie es um die preisbeeinflussenden Faktoren, wie z. B. die Infrastruktur dieser Gegend, bestellt ist.

Hauswert ermitteln: Diese Kriterien beeinflussen den Verkaufspreis

Wer zum Beispiel eine Wertermittlung für sein Haus durchführen lassen will, wendet sich am besten direkt an einen Immobilienmakler. Vergibt man hinterher den Auftrag über die Vermarktung des Hauses an jenen Makler, welcher die Immobilienbewertung durchgeführt hat, ist diese Leistung für den Verkäufer sogar oft kostenlos. Der Experte schaut sich das Haus bei der Wertermittlung genau an – das heißt, dass das Ganze vor Ort stattfindet.

Eine Immobilienbewertung, die beispielsweise online oder am Telefon gemacht wird, kann daher nicht vollständig sein. Dieses Ergebnis sollte also nur als grober Richtwert dienen, da nicht alle Faktoren berücksichtigt werden können, die für das Endergebnis maßgeblich sind. Im Wesentlichen sind bei der Wertermittlung einer Immobilie die folgenden Faktoren entscheidend:

Bei der Wertermittlung einer Immobilie kommt es auf Lage, Zustand und Ausstattung besonders an.

Während der Wertermittlung untersucht ein Fachmann das gesamte Gebäude und prüft dabei die zuvor aufgezählten Kriterien. Folgende Dinge spielen hierbei eine Rolle:

  • Grundstücksgröße
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Objekts
  • Vorhandensein einer Infrastruktur in unmittelbarer Nähe
  • Energieeffizienzklasse
  • Mögliche Renovierungsbedürftigkeit der Immobilie

Auftraggeber sollten jedoch wissen, dass auch ein professioneller Gutachter den Wert des Objekts lediglich schätzt – das Ergebnis der Wertermittlung ist also stets ein geschätzter Preis, welcher aber für ein konkretes Objekt verglichen mit identischen Immobilien auf dem Markt realistisch ist. Der tatsächlich erzielte Preis kann unter oder über dem ermittelten Betrag liegen – dies hängt beispielsweise vom Verhandlungsgeschick des Verkäufers ab.

Die Wertermittlung einer Immobilie kann
auf unterschiedliche Arten erfolgen

In Deutschland existieren drei anerkannte Verfahren, die zur Wertermittlung bei Immobilien eingesetzt werden dürfen. Ausführliche Informationen hierzu liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche seit Juli 2010 die allgemeinen Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten regelt. Diese Verordnung ist in drei Abschnitte gegliedert und enthält unter anderem Bestimmungen für die drei Wertermittlungsverfahren:

  • Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Im Unterschied zur früheren Wertermittlungsverordnung (WertV) werden in der ImmoWertV zusätzliche Aspekte bei der Wertermittlung einer Immobilie berücksichtigt. Dazu zählt zum Beispiel die mittlerweile nicht unbedeutende energetische Beschaffenheit eines Gebäudes.

Vergleichsverfahren

Beim Vergleichsverfahren werden für die Wertermittlung der Immobilie vergleichbare Objekte betrachtet Bei dieser Methode wird die Wertermittlung einer Wohnung oder eines Hauses auf Grundlage von vergleichbaren Objekten durchgeführt. Wichtig hierbei ist, dass die Objekte möglichst identisch sein sollten, um einen präziseren Wert zu ermitteln. Dies ist jedoch nicht immer möglich, sodass der bei diesem Verfahren ermittelte Immobilienwert noch nachträglich angepasst werden muss. Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren findet üblicherweise bei vermieteten Objekten sowie Gewerbeimmobilien Anwendung. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet. Da diese Methode zur Wertermittlung der Immobilie etwas anspruchsvoller ist, sollten Eigentümer darauf achten, dass sie einen fachkundigen Experten damit beauftragen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt oft dann zur Anwendung, wenn die anderen beiden Verfahren nicht angewendet werden können. Darüber hinaus kann es zusätzlich zu einem der anderen Wertermittlungsmethoden eingesetzt werden. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand der Summe aus dem Bodenertragswert und dem Gebäudesachwert ermittelt. Dieser Wert wird zudem gegebenenfalls mit einem möglichen Marktanpassungsfaktor multipliziert, wenn der vorläufig ermittelte Verkehrswert korrigiert werden muss.

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

Der Wert eines Hauses muss anhand von mehreren, verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Damit bei dieser Aufgabe ein möglichst exakter und realistischer Wert herauskommt, ist das Zusammenspiel dieser Faktoren wichtig. Im Wesentlichen kommt es auf die folgenden Eigenschaften an:

Die Lage spielt bei der Wertermittlung einer Immobilie eine entscheidende Rolle

Lage

Die Lage eines Hauses beeinflusst stark dessen Wert: So kommt es vor, dass ein größeres und besser aufgeteiltes Haus in einer ruhigen Lage außerhalb der Stadt weniger kostet als ein kleineres Objekt im Stadtzentrum. Für einen höheren Wert der Immobilie sind vor allem die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Umgebung sowie die Nähe zum Nah- und Fernverkehr entscheidend – diese Faktoren sind jedoch nicht veränderbar und liegen außerhalb des Einflussbereiches des Immobilienbesitzers.

Baujahr und Fläche

Bei der Wertermittlung eines Hauses werden natürlich auch das Baujahr und die Fläche des Objektes berücksichtigt. Je größer und neuwertiger das Haus ist, umso wertvoller ist es. Der Wert ist höher, wenn das Gebäude über eine gute sowie großzügig geschnittene Raumaufteilung verfügt und eine flexible Nutzung erlaubt.

Zustand

Noch wichtiger als das Baujahr und das Alter des Gebäudes ist dessen Zustand: Damit ist insbesondere auch der energetische Zustand gemeint. Wer sein Haus vor der Wertermittlung saniert und modernisiert hat, kann damit rechnen, dass der Verkehrswert höher ausfallen wird als der Wert von gleichaltrigen Objekten, die sanierungsbedürftig sind.

Ausstattung

Wenn es um die Wertermittlung der Immobilie geht, sollte die Ausstattung beachtet werden Zur Ausstattung zählen nicht nur moderne Sanitäranlagen, eine Garage oder eine Einbauküche aus dem Fachhandel. Auch Terrassen und Balkone, Bodenbeläge, Fenster, Heizung und die Qualität der Wärmedämmung spielen eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung. Viele Eigentümer schätzen die Ausstattung ihrer Immobilie falsch ein und messen dieser einen zu hohen oder aber einen zu geringen Wert bei. Damit dies nicht passiert und wirklich alle preisbeeinflussenden Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, ist ein in der Immobilienbewertung erfahrener Makler ein unverzichtbarer Partner.

Rechtliches

Bei der Wertermittlung für ein Haus müssen außerdem rechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Faktoren wie u. a. Denkmalschutz, Wege- und Erbbaurechte können sich wertmindernd oder wertsteigernd auswirken. Gerade rechtliche Aspekte erfordern eine Beurteilung durch einen erfahrenen Experten.

Marktsituation

In puncto Marktsituation spielen Angebot und Nachfrage eine Rolle: Je gefragter die Gegend ist, umso höher fällt der Preis bei der Immobilienbewertung aus. Beispielsweise in Großstädten steigt die Nachfrage nach freiem Wohnraum permanent, während das Angebot eher bescheiden aussieht. Diese Marktsituation treibt die Immobilienpreise immer weiter nach oben.

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