Grundstück pachten leicht gemacht:
Das muss man wissen

Wer ein eigenes Haus bauen will oder eine Liegenschaft für ein gewerbliches Vorhaben benötigt, braucht ein Grundstück. Nicht in allen Fällen ist es sinnvoll, das Land direkt zu kaufen: In manchen Fällen sollte man besser ein Grundstück pachten. Wir erklären, wann es sogar von größerem Vorteil gegenüber einem Kauf ist und geben Tipps für die Suche nach einer passenden Liegenschaft.

Zunächst einmal ist es hilfreich, zu wissen, welche Grundstücksarten existieren. Abhängig davon, welches Vorhaben man verfolgt, können unterschiedliche Liegenschaftsarten infrage kommen. In folgende vier Arten lassen sich Grundstücke unterteilen:

Mietwohngrundstücke

Diese Grundstücke sind dazu gedacht, zu über 80 % einem Wohnzweck zu dienen. Auf diesen Grundstücken werden in aller Regel Mehrfamilienhäuser errichtet, wobei die Wohnungen anschließend an einen oder mehrere Eigentümer veräußert bzw. direkt vermietet werden.

Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser

Grundstücke, auf denen Ein- oder Zweifamilienhäuser erbaut worden sind, zählen nicht zu Mietwohngrundstücken, solange das Gebäude über maximal zwei Wohneinheiten verfügt.

Geschäftsgrundstücke

Dient ein Grundstück zu über 80 % einem gewerblichen oder öffentlichen Zweck, handelt es sich um ein Geschäfts- bzw. Gewerbegrundstück.

Grundstücke für Wohn- und Geschäftszwecke

Grundstücke, die sowohl über Wohn- als auch gewerblich genutzte Einheiten verfügen, zählen zu den gemischt genutzten Grundstücken.

Grundstück pachten, mieten oder kaufen –
wann lohnt sich was?

Wer gewerblich genutzte Objekte errichten lassen will, kann dafür auch ein Grundstück mieten. Meist werden darauf größere Gebäude errichtet, zum Beispiel Autohäuser oder Lebensmittelgeschäfte. Vermietet man ein Gebäude auf einem gemieteten Grundstück, zahlt der Mieter auch die Grundstücksmiete mit.

Für Privatpersonen, die z. B. am Hausbau interessiert sind, lohnt sich die Miete einer Liegenschaft jedoch nicht. In diesem Fall sollte auch das Grundstück – hier also das Bauland – besser erworben werden, auch wenn das mit höheren Anschaffungskosten verbunden ist. Ein Gartengrundstück für einen Schrebergarten hingegen kann durchaus gepachtet werden.

Recht des Pächters auf Erwirtschaftung eines Ertrags

Möchte man ein Grundstück pachten, kann man ebenfalls darauf bauen. Bei der Pacht ist es so, dass der Pächter das Recht hat, mit der gepachteten Liegenschaft einen Ertrag zu erwirtschaften. Er kann darauf also beispielsweise ein Gebäude bauen lassen und dieses dann vermieten. Es ist auch möglich, ein gepachtetes Grundstück der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, indem man daraus beispielsweise mit einem Streichelzoo oder einem Spielplatz ein Freizeitgrundstück schafft.

Vorteile der Grundstückspacht für Pächter

Zeitweiser Gebrauch

Pachtgrundstücke haben auch einen Vorteil gegenüber den Mietpendants, was auch einen der größten Unterschiede ausmacht: Bei der Vermietung wird einer Partei das Recht eines zeitweisen Gebrauchs des Grundstücks eingeräumt. Während der Vermieter einer Liegenschaft jedoch jederzeit Eigenbedarf anmelden kann, ist die Laufzeit eines Pachtvertrages rechtlich bindend und wenig flexibel. Es können Laufzeiten von bis zu 99 Jahren vereinbart werden.

Fläche hinzu pachten

In Pachtverträgen kann man auch ein Vorkaufsrecht vereinbaren, sodass Pächter zuerst entscheiden können, ob sie das Grundstück erwerben wollen oder nicht, wenn der Verpächter sich zum Verkauf entschließt. Ein weiterer Vorteil für alle, die ein Grundstück pachten wollen, ist, dass man bei Bedarf zusätzliche Flächen kurzfristig hinzu pachten kann.

Zentrale Lage

Ein weiterer Vorteil von Pachtgrundstücken kann sein, dass diese Immobilien meist Kirchen, Gemeinden oder anderen gemeinnützigen Institutionen gehören. Solche Liegenschaften verfügen oftmals über eine gute, zentrale Lage. Wem die City-Lage wichtig ist, der wäre mit einem Grundstück zum Pachten besser bedient als mit einem Kaufobjekt.

Nachteile der Grundstückspacht für Pächter

Verlust nach Ablauf

Das Pachten eines Grundstücks hat nicht nur Vorteile. Einer der Nachteile ist die Tatsache, dass man nach Ablauf der vereinbarten Pachtlaufzeit nicht nur das Grundstück, sondern auch das darauf errichtete Gebäude verliert. Zwar zahlt der Eigentümer der Liegenschaft einen Teil des aktuellen Gebäudewertes, doch als Altersvorsorge ist eine Pacht eine schlechte Idee. Auch im gewerblichen Bereich kann es eher von Nachteil sein, auf gepachtetem Grund und Boden zu bauen.

Änderungen immer abstimmen

Des Weiteren sollten Pächter bedenken, dass sie in puncto Bau sowie Um- und Ausbau an den Vertrag gebunden sind. Jegliche Änderungen am Gebäude müssen entweder vertraglich erlaubt sein oder mit dem Verpächter abgestimmt werden. Auch wer zusätzlich eine Garage oder einen Pool installieren will, muss zuerst den Eigentümer um Erlaubnis fragen.

Lange Zahlung

Will man ein Grundstück pachten, muss man sich außerdem über die folgenden Nachteile bewusst sein: Man zahlt bei Pachtverträgen zum Teil bis zu 99 Jahre eine monatliche Rate für das Grundstück, wenn also die Kreditraten für das Gebäude längst bezahlt worden sind. Die Pacht geht bei so langen Laufzeitverträgen auch auf die Erben über (Erbpacht).

Dem Verpächter ist es darüber hinaus erlaubt, alle drei Jahre die Pacht zu erhöhen. Die Erhöhung sollte sich an einem offiziellen Index orientieren. Viele nehmen dazu den Mietspiegel als Grundlage, was jedoch für den Pächter von Nachteil ist. Deshalb sollten Pächter darauf achten, dass das Ausmaß der Pachtsteigerungen ebenfalls im Pachtvertrag geregelt ist.

Mit welchen Kosten müssen Pächter rechnen?

Wer ein Grundstück pachten will, muss die Kosten berechnen und bedenken, dass die Raten über Jahrzehnte und ggf. von den Erben bezahlt werden müssen. Die Pachthöhe bzw. die Höhe der im Satz zuvor genannten Raten wird anhand des sogenannten Pachtzinses bestimmt. Dieser Zins ist jedoch frei verhandelbar – es gibt keine Unter- oder Höchstgrenze.

Eigentümer, die ein Grundstück verpachten wollen, können sich nach den regionalen Gutachterausschüssen der öffentlichen Verwaltungen richten. Diese Dokumente liefern Anhaltspunkte zu durchschnittlichen Pachtzinsen in der jeweiligen Region – allerdings werden diese Werte stark überschritten, wenn in der Region hoher Wettbewerb auf dem Pachtmarkt herrscht.

Pachtzins kann sich nach Ertragswert richten

Des Weiteren kann sich die Höhe des Pachtzinses danach richten, welcher Umsatz bzw. Ertragswert durch die Nutzung des Pachtgrundstücks erzielt werden kann. Werden Liegenschaften hingegen im Rahmen der Kleingartenpacht verpachtet, müssen Eigentümer das Kleingartengesetz beachten. Dort ist die Bestimmung des Pachtzinses im § 5, Abs. 1 geregelt.