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Erfolgreich eine Gewerbeimmobilie verkaufen: Tipps für den Verkauf

Gewerbeimmobilien verkaufen: Ein Makler zahlt sich aus. Beim Gewerbeimmobilienverkauf handelt es sich um ein komplexes Thema, da Gewerbeobjekte Besonderheiten in puncto Wertermittlung sowie Steuer- und Baurecht aufweisen. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, muss sich im Vorfeld um vieles kümmern. Wichtig ist z. B, die Art der Gewerbeimmobilie zu bestimmen, da dies für die Zielgruppendefinition von Bedeutung ist. Darüber hinaus spielen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien weitere Fragen eine Rolle: Kann und sollte man eine Gewerbeimmobilie vermietet verkaufen? Welche steuerlichen Aspekte sind beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten? Sollte man besser einen erfahrenen Immobilienmakler einschalten oder ist es auch möglich, eine Gewerbeimmobilie selbst zu verkaufen?

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Was muss man beim Verkauf von Gewerbeimmobilien beachten?

Mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien ist die Veräußerung von Immobilien unterschiedlichster Art gemeint. Ihnen gemein ist nur, dass sie allesamt zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden – die Hauptnutzung ist immer gewerblicher Natur. Gewerbeimmobilien werden u. a. in Objekte folgender Arten unterschieden:

  • Handelsflächen (z. B. Einkaufscentren, Supermärkte, Ladengeschäfte)
  • Büroflächen
  • Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen, Umschlagorte für Waren)
  • Produktionsflächen (nicht-störende verarbeitende Gewerbe z. B. Kühlhallen, Vorratshallen)
  • Freizeitflächen (z. B. Schwimmhallen, Freizeitparks, Gebäude für diverse Sportarten)
  • Spezialgewerbeimmobilien (z. B. Bahnhofsgebäude, Großraumdiskotheken, Hotels, Tankstellen)

Gerade bei Spezialgewerbeimmobilien ist es so, dass sie für eine konkrete Nutzung konzipiert wurden. Eine Vermittlung kann daher Schwierigkeiten bereiten, da das ursprüngliche Konzept des Gebäudes in aller Regel keine anderweitige Nutzung zulässt. Während beispielsweise ein Bürogebäude für viele verschiedene Käufer von Interesse sein kann, lässt eine Großraumdiskothek oder ein Hotelgebäude keinen großen Spielraum bei der Wahl der potenziellen Käufer. Idealerweise wenden sich Objektbesitzer, die ihre Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, im Voraus an einen Immobilienexperten, z. B. an einen Immobilienmakler, um die genaue Art des Objektes festzustellen und potenzielle Zielgruppen zu definieren. Natürlich kann man versuchen, Gewerbeimmobilien selbst zu verkaufen, doch vorher sollte sich jeder Besitzer über die Vorteile informieren, die ein erfahrener Immobilienmakler beim Verkauf von Gewerbeimmobilien bieten kann.

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Immobilienbewertung – Besonderheiten, die beachtet werden müssen

Bevor man mit der Vermarktung einer zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilie beginnt, sollten eine umfangreiche Markt- und Teilmarktanalyse sowie eine Preisermittlung durchgeführt werden. Zu welchem Teilmarkt eine Gewerbeimmobilie gehört, lässt sich anhand der Immobilienart bestimmen. Hiervon ausgehend müssen die potenzielle Zielgruppe definiert und die Zusammensetzung der Preise bestimmt werden. Ein realistischer und fairer Kaufpreis hängt von verschiedenen Faktoren ab, wobei auch das Angebot-Nachfrage-Verhältnis berücksichtigt werden muss. Die Immobilienbewertung von Gewerbeobjekten erfolgt im Gegensatz zu Wohnimmobilien anhand der wirtschaftlichen Erträge des Objekts (Ertragswertverfahren). Grundsätzlich kann man folgende preisbeeinflussende Faktoren unterscheiden:

FaktorenErläuterung
Mieteinnahmenist das Objekt vermietet oder nicht? Wichtig für potenzielle Käufer ist die Miethöhe, die Dauer der Miete und das Risiko von Mietausfällen
Lagegrößere Stadt oder ländliche Gegend, zentral gelegen, gut erreichbar, eher am Stadtrand, etc.? Je nach Immobilienart kann eine bestimmte Lage vorteilhaft sein
ZustandDer Zustand des Gewerbeobjekts ist natürlich entscheidend, denn davon hängt die Höhe der Instandhaltungskosten ab

Freie oder vermietete Gewerbeimmobilie verkaufen – was ist besser?

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien besteht viel Freiraum in der Vertragsgestaltung. Grundsätzlich kann man selbstverständlich sowohl vermietete als auch leer stehende Gewerbeimmobilien verkaufen. Jedoch hat dies auch Einfluss auf den Preis des Objektes: Gewerbeimmobilien lassen sich oft besonders dann gut und hochpreisig veräußern, wenn sie vermietet sind. Je länger die Immobilie vermietet ist, desto attraktiver wird sie für potenzielle Käufer. Das liegt insbesondere daran, dass sie in diesem Fall eine gesicherte Einkommensquelle darstellt im Gegensatz zu einem unvermieteten Objekt, für welches noch ein Mieter gefunden werden muss. Wer vermietete Gewerbeimmobilien zum Verkauf anbietet, hat den Vorteil, dass der Käufer direkt sehen kann, mit welchen Mieteinnahmen künftig gerechnet werden sowie anhand bisher erfolgter Mietzahlungen das Risiko von Zahlungsausfällen einschätzen kann. Je nachdem, ob der zukünftige Besitzer die Gewerbefläche selbst nutzen oder diese vermieten will, kann ein vermietetes oder freies Objekt interessanter sein. Im Einzelfall kann ein versierter Immobilienmakler ein guter Ansprechpartner sein, um die richtige Zielgruppe und damit auch einen fairen und angemessenen Preis zu finden, um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen.

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Thema Steuern: Was muss beachtet werden, wenn man eine Gewerbeimmobilie verkaufen will?

Wer z. B. eine Wohnung verkaufen will, muss unter bestimmten Bedingungen auf den Erlös aus der Veräußerung eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Der Erlös aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien unterliegt immer der Einkommensteuer. Wurde das Objekt jedoch als Betriebsvermögen eingestuft, ist die Spekulationsfrist ungültig. Wer also nach Ablauf von 10 Jahren nach dem Erwerb die Gewerbeimmobilie verkaufen will, zahlt eine Steuer auf den Entnahmegewinn. Das ist natürlich nur dann der Fall, wenn die Gewerbeimmobilie vom Besitzer selbst genutzt wurde. Die meisten Gewerbeobjekte werden jedoch vermietet. Deshalb müssen Verkäufer aufpassen: Haben sie in den letzten fünf Jahren zwei oder mehr Immobilien veräußert, fällt außer der Einkommensteuer auch eine Gewerbesteuer auf den Erlös an. Eine steuerliche Beratung durch einen Experten ist in jedem Falle sinnvoll.

Gewerbeimmobilie verkaufen mit einem Makler: Wie können Verkäufer profitieren?

Natürlich lässt sich die Immobilie auch ohne einen Profi verkaufen. Doch nur wer genügend Erfahrung mitbringt, wird das Objekt erfolgreicher an einen Käufer bringen können. Unerfahrene Verkäufer unterschätzen dies oft, sodass Gewerbeimmobilien zum falschen Preis in den Verkauf gehen und ihre Besitzer entweder zu wenig Gewinn mit der Veräußerung machen oder das Gewerbeobjekt gar nicht an den richtigen Käufer bringen können. Wer indes in einen qualifizierten Immobilienmakler investiert, kann oft größere Erfolge beim Verkauf seiner Gewerbeimmobilie verbuchen. Darüber hinaus übernehmen Makler zahlreiche Aufgaben rund um die Vermarktung des Objekts, sodass sich der Verkäufer nicht mehr darum kümmern muss.

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Einige Immobilienmakler haben sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien oder ganz bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Auch dies kann manchen Objektbesitzern zugutekommen und ist besonders bei komplexen Fällen eine ideale Option. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, sollte sich idealerweise immer zuerst von einem Immobilienexperten unverbindlich beraten lassen. Ob man dann die Dienste des Maklers in Anspruch nehmen will oder nicht, ist eine andere Entscheidung und kann jederzeit getroffen werden. Damit man als Verkäufer einen kleinen Überblick darüber bekommt, welche Aufgaben auf einen zukommen werden, ist hier ein Auszug aus typischen Leistungen, die Immobilienmakler beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie übernehmen, um diese erfolgreich und zu einem angemessenen Preis zu veräußern:

  • beratende Tätigkeit bei allen Fragen rund um den Verkauf der Gewerbeimmobilie
  • Immobilienbewertung
  • Exposé-Erstelung inkl. käuferrelevanter Informationen, ansprechender Bilder sowie ggf. Grundrisse
  • Vorauswahl geeigneter und solventer Käufer
  • Durchführung von Besichtigungsterminen
  • Aufsetzen des Kaufvertrags
  • Begleitung zum Notartermin

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