Hauskauf-Kredit und Co. – das gilt es beim Immobiliengeschäft zu beachten

Auf dem Weg zur Wunschimmobilie ist derHauskauf-Kredit ein wichtiger Aspekt. Doch der ist nicht mehr so leicht zu bekommen wie früher. Auch mögliche Sanierungen und Vorkaufsrechte können Käufern das Leben schwer machen. Hier gibt es das Wichtigste zu den gesetzlichen Vorgaben.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist an sich schon eine große Herausforderung für die aktuellen und die neuen Besitzer. Immerhin geht es um hohe Geldsummen, außerdem binden sich die Menschen dadurch für viele Jahre an einen Ort. Aber hinzu kommt noch, dass man aufgrund von Gesetzen und Bestimmungen eine Menge beachten muss, um den Erwerb oder die Veräußerung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ordentlich über die Bühne zu bringen.

Ein wichtiger Aspekt beim Hauskauf ist der Kredit. Denn für einen Großteil der Käufer sichert er die Finanzierung der Immobilie. Doch einige haben es inzwischen schwerer als früher, einen solchen Kredit zu bekommen. Grund dafür ist die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit März 2016 gilt. Diese regelt, dass Banken künftig dafür haften, wenn ein Kunde den zur Verfügung gestellten Kredit nicht wie vereinbart bedienen kann. Die Banken sind also gezwungen, genauer zu prüfen, ob dieser Punkt gewährleistet ist und erteilen im Zweifelsfall eher eine Absage, um später nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

Neue Richtlinie erschwert den Hauskauf-Kredit

Dieses Problem haben nun vor allem Käufer, die zwar viel Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie mitbringen, aber kein sonderlich hohes Einkommen haben. Denn genau hier vermuten Banken die größten Risiken in Bezug auf die monatliche Rückzahlung des Kredits. Da der Hauskauf-Kredit besonders hoch ausfällt, ist in diesem Fall natürlich eine lange Rückzahlungsdauer inbegriffen. Viele zahlen solch ein Darlehen Jahrzehnte zurück. In der Zeit kann viel passieren, was Einfluss auf die Rückzahlung nimmt.

Dabei soll die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie eigentlich Gutes bewirken. Im Kern sollte verhindert werden, dass in Deutschland das Phänomen der Immobilienblase entsteht, wie es 2008 in den USA geschehen ist. Um das zu erreichen, sollte der Verbraucher, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren möchte, vor einer möglichen finanziellen Überlastung geschützt werden – und zwar stärker, als es bis dato der Fall war. Daher hatten die kreditgebenden Banken die Aufgabe, sich mit der Prüfung derjenigen zu beschäftigen, die wegen eines Darlehens bei ihnen anfragten. Das hat einigen Käufergruppen aber große Steine in den Weg gelegt, um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen.

Sanierungspflicht – Vorsicht beim Kauf bestehender Objekte

Die Finanzierbarkeit, also die Frage ob für den Hauskauf ein Kredit aufgenommen werden kann, ist aber nur ein Aspekt hinsichtlich der gesetzlichen Regelungen beim Immobiliengeschäft. Manchen lassen die Sanierungspflicht beim Hauskauf völlig außer acht. Wer nämlich nicht darauf achtet, dass das Objekt, welches erworben werden soll, energetisch auf dem aktuellen Stand ist, gerät nach dem Kauf selbst in die Pflicht.

Um so etwas zu vermeiden – immerhin macht es die Immobilie nochmal um einiges teurer, als beim Kauf angenommen –, sollten Käufer vor der Vertragsunterschrift abklären, ob das Haus saniert werden muss. Sollte dies der Fall sein und dennoch Interesse an der Immobilie bestehen, kann man beim Preis nachverhandeln und das gesparte Geld in die Sanierungsmaßnahmen stecken. Wer vor solchen Arbeiten zurückschreckt, sollte vom Kauf komplett absehen und besser weitersuchen.

Energiesparverordnung gibt Standards vor

In diesem Zusammenhang ist die sogenannte Energiesparverordnung (ENeV) von großer Bedeutung. Bereits seit dem Jahr 2002 gibt sie für neugebaute Häuser vor, wie die Heiztechnik aussehen muss und stellt Anforderungen für eine energiesparende Bauweise. In der ENeV ist aber auch geregelt, welche Mindestanforderungen vorherrschen müssen, wenn Altbauten modernisiert, um- bzw. ausgebaut oder erweitert werden.

Die Verordnung wird alle paar Jahre überarbeitet – die Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, egal ob Alt- oder Neubauten, erfahren damit Schritt für Schritt eine Verschärfung. Die Energiesparverordnung 2016 sieht für neugebaute Immobilien noch einmal eine deutliche Senkung des Energieverbrauchs vor. Für Hausbauer gilt es also, viel zu beachten und wer einen Neubau erwerben will, sollte sich gut informieren, ob die Vorgaben der aktuellen ENeV eingehalten wurden.

Vorkaufsrecht und Co. – rechtliche Vorgaben beim Verkauf

Es wird deutlich, dass der gesetzliche Rahmen beim Immobiliengeschäft viele Vorgaben enthält. Das hat vor allem für Käufer einer Immobilie Konsequenzen, wie man beim für den Wohnungs- oder Hauskauf nötigen Kredit sieht. Auch die genannte Sanierungspflicht kann sich für Käufer nachteilig auswirken. Aber noch weitere rechtliche Details sind zu beachten, wenn es um den Erwerb eines Objektes geht. Ein Beispiel dafür ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Im Grundbuch kann eingesehen werden, ob eine andere Person ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück, dem Haus oder der Wohnung besitzt. Wenn das der Fall ist, hat sie eine Art Sonderstellung und darf das betreffende Objekt erwerben, sobald es zum Verkauf steht. Ein solches Vorkaufsrecht bei Immobilien kann vertraglich, aber auch gesetzlich festgelegt sein. In letzterem Fall gilt das Vorkaufsrecht beispielsweise für Gemeinden. Ein privater Interessent hat in solchen Situationen das Nachsehen.

Es ist für einen Laien nicht leicht, sich zu allen gesetzlichen und rechtlichen Vorgaben zu informieren, die den Kauf einer Immobilie beeinflussen können. Für alle, die hierbei unsicher sind, eignet sich ein Immobilienmakler. Denn der kennt sich genau mit gesetzlichen Details aus und kann ebenfalls Tipps für den Hauskauf-Kredit geben. Mit seinem Know-how unterstützt er sowohl Käufer als auch Verkäufer eines Objektes bei dem gesamten Prozess.