Gewerbeimmobilie verkaufen mit Erfolg:
Tipps für den Verkauf

Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, sollte sich immer an einen Immobilienmakler wenden. Welche Vorteile dieser Schritt bringt und warum man auf die Käufersuche in Eigenregie verzichten sollte, erklären wir in unserem Artikel.

Beim Verkauf von Gewerbeobjekten handelt es sich um ein komplexes Thema, da sie Besonderheiten in puncto Wertermittlung sowie Steuer- und Baurecht aufweisen. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, muss sich im Vorfeld um vieles kümmern. Wichtig ist es z. B, die Art der Immobilie zu bestimmen, da dies für die Zielgruppendefinition von Bedeutung ist.

Darüber hinaus spielen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien weitere Fragen eine Rolle: Kann und sollte man ein vermietetes Objekt verkaufen? Welche steuerlichen Aspekte sind beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten? Sollte man besser einen erfahrenen Immobilienmakler einschalten oder ist es auch möglich, selbst zu verkaufen?

Was muss man beim Verkauf von Gewerbeimmobilien beachten?

Mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien ist die Veräußerung von Immobilien unterschiedlichster Art gemeint. Ihnen gemein ist nur, dass sie allesamt zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden – die Hauptnutzung ist also immer gewerblicher Natur. Gewerbeimmobilien werden u. a. in Objekte folgender Arten unterschieden:

• Handelsflächen (z. B. Einkaufscenter, Supermärkte, Ladengeschäfte)
• Büroflächen
• Logistikimmobilien (z. B. Lagerhallen, Umschlagsorte für Waren)
• Produktionsflächen (nicht-störende verarbeitende Gewerbe z. B. Kühlhallen, Vorratshallen)
• Freizeitflächen (z. B. Schwimmbäder, Freizeitparks, Gebäude für diverse Sportarten)
• Spezialgewerbeimmobilien (z. B. Bahnhofsgebäude, Großraumdiskotheken, Hotels, Tankstellen)

Gerade bei Spezialgewerbeimmobilien ist es so, dass sie für eine konkrete Nutzung konzipiert wurden. Eine Vermittlung kann daher Schwierigkeiten bereiten, da das ursprüngliche Konzept des Gebäudes in aller Regel keine anderweitige Nutzung zulässt. Während beispielsweise ein Bürogebäude für viele verschiedene Käufer von Interesse sein kann, lässt eine Großraumdiskothek oder ein Hotelgebäude keinen großen Spielraum bei der Wahl der potenziellen Käufer.

Idealerweise wenden sich Objektbesitzer, die ihre Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, im Voraus an einen Immobilienexperten, z. B. an einen Immobilienmakler, um die genaue Art des Objektes zu bestimmen und potenzielle Zielgruppen zu definieren. Ein Immobilienmakler übernimmt beim Verkauf von Gewerbeimmobilien vielfältige Aufgaben, die für eine schnelle und erfolgreiche Vermarktung eines Objektes notwendig sind. Deshalb ist es nur zu empfehlen, dass sich jeder Besitzer über alle Vorteile eines erfahrenen Immobilienexperten informiert und erst dann entscheidet, ob er mit oder ohne die Hilfe eines Maklers verkaufen will.

Immobilienbewertung – Besonderheiten, die beachtet werden müssen

Bevor man mit der Vermarktung einer zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilie beginnt, sollten eine umfangreiche Markt- und Teilmarktanalyse sowie eine Preisermittlung durchgeführt werden. Zu welchem Teilmarkt eine Gewerbeimmobilie gehört, lässt sich anhand der Immobilienart bestimmen. Hiervon ausgehend müssen die potenzielle Zielgruppe definiert und ein angemessener Preis bestimmt werden.

Ein realistischer und fairer Kaufpreis hängt von verschiedenen Faktoren ab, wobei auch das Angebot-Nachfrage-Verhältnis berücksichtigt werden muss. Die Immobilienbewertung von Gewerbeobjekten erfolgt im Gegensatz zu Wohnimmobilien anhand der wirtschaftlichen Erträge des Objekts (Ertragswertverfahren).

Grundsätzlich kann man folgende preisbeeinflussende Faktoren unterscheiden:

Mieteinnahmen

Ist das Objekt vermietet oder nicht? Wichtig für potenzielle Käufer ist die Miethöhe, die Dauer der Miete und das Risiko von Mietausfällen

Lage

Größere Stadt oder ländliche Gegend, zentral gelegen, gut erreichbar, eher am Stadtrand, etc.? Je nach Immobilienart kann eine bestimmte Lage vorteilhaft sein

Zustand

Der Zustand des Gewerbeobjekts ist natürlich entscheidend, denn davon hängt die Höhe der Instandhaltungskosten ab

Freie oder vermietete Gewerbeimmobilie verkaufen –
was ist besser?

Grundsätzlich kann man selbstverständlich sowohl vermietete als auch leer stehende Gewerbeimmobilien verkaufen. Jedoch hat dies auch Einfluss auf den Preis des Objektes: Gewerbeimmobilien lassen sich oft besonders gut und hochpreisig veräußern, wenn sie vermietet sind. Je länger die Immobilie vermietet ist, desto attraktiver wird sie für potenzielle Käufer. Das liegt insbesondere daran, dass sie in diesem Fall eine gesicherte Einkommensquelle darstellt – im Gegensatz zu einem unvermieteten Objekt, für welches noch ein Mieter gefunden werden muss.

Wer vermietete Gewerbeimmobilien zum Verkauf anbietet, hat den Vorteil, dass der Käufer direkt sehen kann, mit welchen Mieteinnahmen künftig gerechnet werden kann. Außerdem ist er in der Lage anhand bisher erfolgter Mietzahlungen das Risiko von Zahlungsausfällen einzuschätzen. Je nachdem, ob der zukünftige Besitzer die Gewerbefläche selbst nutzen oder diese vermieten will, kann ein vermietetes oder freies Objekt interessanter sein. Ein versierter Immobilienmakler kann ein guter Ansprechpartner sein, um die richtige Zielgruppe und damit auch einen fairen und angemessenen Preis für ein Gewerbeobjekt zu ermitteln.

Thema Steuern: Was muss beachtet werden, wenn man eine Gewerbeimmobilie verkaufen will?

Wer z. B. eine Wohnung verkaufen will, muss unter bestimmten Bedingungen auf den Erlös aus der Veräußerung eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Der Erlös aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien unterliegt immer der Einkommensteuer. Wurde das Objekt jedoch als Betriebsvermögen eingestuft, ist die Spekulationsfrist ungültig. Wer also nach Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb die Gewerbeimmobilie verkaufen will, zahlt eine Steuer auf den Entnahmegewinn.

Das ist natürlich nur dann der Fall, wenn die Gewerbeimmobilie vom Besitzer selbst genutzt wurde. Die meisten Gewerbeobjekte werden jedoch vermietet.

Gewerbeimmobilie verkaufen mit einem Makler: Wie können Verkäufer profitieren?

Natürlich lässt sich die Immobilie auch ohne einen Profi verkaufen. Doch nur wer genügend Erfahrung mitbringt, wird das Objekt erfolgreicher an einen Käufer bringen können. Unerfahrene Verkäufer unterschätzen den Veräußerungsprozess oft, sodass Gewerbeimmobilien zum falschen Preis in den Verkauf gehen und ihre Besitzer entweder zu wenig Gewinn mit der Veräußerung machen oder das Gewerbeobjekt gar nicht an den richtigen Käufer bringen können.

Wer indes in einen qualifizierten Immobilienmakler investiert, kann oft größere Erfolge beim Verkauf seiner Gewerbeimmobilie verbuchen. Darüber hinaus übernehmen Makler zahlreiche Aufgaben rund um die Vermarktung des Objekts, sodass sich der Verkäufer nicht mehr darum kümmern muss.

Beratung eines Immobilienexperten ist ein Muss

Einige Immobilienmakler haben sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien oder ganz bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Auch dies kann manchen Objektbesitzern zugutekommen und ist insbesondere bei komplexen Fällen eine ideale Option. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, sollte sich idealerweise immer zuerst von einem Immobilienexperten unverbindlich beraten lassen. Ob man dann die Dienste des Maklers in Anspruch nehmen will oder nicht, ist eine andere Entscheidung und kann ganz in Ruhe getroffen werden.

Damit man als Verkäufer einen kleinen Überblick darüber bekommt, welche Aufgaben auf einen zukommen werden, ist hier ein Auszug aus typischen Leistungen, die Immobilienmakler beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie übernehmen, um diese erfolgreich und zu einem angemessenen Preis zu veräußern:

• beratende Tätigkeit bei allen Fragen rund um den Verkauf der Gewerbeimmobilie
• Immobilienbewertung
• Exposé-Erstellung inkl. käuferrelevanter Informationen, ansprechender Bilder sowie ggf. Grundrisse
• Vorauswahl geeigneter und solventer Käufer
• Durchführung von Besichtigungsterminen
• Aufsetzen des Kaufvertrags
• Begleitung zum Notartermin