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Wann ist ein Hauskauf steuerlich absetzbar?

Der Kauf eines Hauses ist eine finanzielle Belastung. Aber wann ist der Hauskauf steuerlich absetzbar? An welchen Stellen sich Immobilienbesitzer Geld vom Staat zurückholen können, haben wir hier zusammengefasst.

Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Wenn der Hauskauf steuerlich absetzbar ist, kann das die finanzielle Belastung senken Entscheidet man sich dazu, eine Immobilie zu erwerben, ist das mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Nicht nur, dass dafür Ersparnisse aufgebraucht werden müssen, in den meisten Fällen ist es sogar so, dass Käufer einen Kredit aufnehmen, um die enormen Kosten zu stemmen. In der Regel wird dann über Jahre hinweg abgezahlt. Viele fragen sich daher, ob alle oder ein Teil der Kosten für den Hauskauf steuerlich absetzbar sind, um die finanzielle Belastung zumindest ein wenig zu mindern.

Diese Frage ist nicht pauschal zu beantworten, denn die jeweils geltenden rechtlichen Regelungen hängen stark von der Nutzung der Immobilie und weiteren individuellen Faktoren ab. Wer ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat und nun vor der jährlichen Steuererklärung steht, tut daher gut daran, sich im Detail zu informieren, wie seine individuelle Situation zu berücksichtigen ist. Wem die Zeit dazu fehlt oder wer unsicher ist, kann sich auch von einem Steuerberater helfen lassen.

Ein wichtiges Kriterium für die Absetzbarkeit von Kosten beim Hausbau ist die Unterscheidung zwischen

  • privater und
  • gewerblicher Nutzung der Immobilie.

Wohnt der Käufer also mit seiner Familie dort oder richtet er sich in den Räumlichkeiten eine Firma ein? Im Falle einer betrieblichen Nutzung gibt es im Hinblick auf Steuern eine gute Nachricht: Die Aufwendungen für den Hauskauf können steuerlich abgesetzt werden. Gleiches gilt für den Kauf zur Vermietung, denn der Haus- oder Wohnungskauf ist auch steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie anschließend vermietet wird. In der Steuererklärung können die Kosten für den Hauskauf dann z. B. als Werbungskosten abgesetzt werden.

Welche Kosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar sind

Der Hauskauf ist allerdings nicht steuerlich absetzbar, wenn ein Haus lediglich privat genutzt wird. Das schließt die gesamten Anschaffungskosten mit ein und damit sind weder der Kaufpreis für Immobilie und Grundstück noch die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten absetzbar. Immobilienkäufer müssen stattdessen mit zusätzlichen Steuern beim Hauskauf rechnen, denn sie haben eine Grunderwerbsteuer zu zahlen, die sich in der Höhe je nach Bundesland unterscheidet. Die Sätze bewegen sich zwischen 3,5 und 6,5 %. Während sie in Schleswig-Holstein, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen am oberen Limit liegen, sind sie in Sachsen und Bayern eher an der unteren Grenze angesiedelt. Der Satz bezieht sich jeweils auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie und des Grundstücks.

Ein wenig anders liegen die Dinge, wenn der Hauskauf damit zusammenhängt, dass der Wohnort aus beruflichen Gründen gewechselt wird. Dann wird zwar nicht der gesamte Hauskauf steuerlich absetzbar, aber einige Posten, die damit zusammenhängen.

Wenn

  • der Immobilienkauf den Anfahrtsweg zur Arbeit deutlich verkürzt oder
  • Betroffene extra für den Arbeitgeber aus dem Ausland zurückkehren, können

  • Transportkosten
  • Meldegebühren
  • Ummeldegebühren für den Pkw oder
  • Kosten, die durch den Schulwechsel der Kinder entstanden sind,

von der Steuer abgesetzt werden.

Wichtig:
Alle Belege und Rechnungen, die diese Kosten belegen, müssen dringend aufgehoben und später eingereicht werden.

So verkauft man seine Immobilie steuerfrei

Doch ähnlich wie bei der Frage, ob der Hauskauf steuerlich absetzbar ist, gilt es auch beim Hausverkauf in Hinblick auf die Steuern einiges zu beachten. In solchen Fällen muss der Gewinn versteuert werden, denn der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Allerdings wird hierfür nicht die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % fällig, sondern entscheidend ist der individuelle Steuersatz des Verkäufers.

Sind die Kosten für einen Hauskauf steuerlich absetzbar? Daraus ergibt sich oftmals das Problem, dass weit mehr als 25 % berechnet werden. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, dies zu umgehen: Die Immobilie bleibt zehn Jahre im Besitz und wird erst danach zum Verkauf angeboten. Denn dann ist der Gewinn, den man hieraus erzielt, steuerfrei. Denkbar wäre auch, dass Besitzer ihre Immobilie erstmal selbst nutzen, und zwar im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren. Auch dann können Verkaufswillige diese Immobilie steuerfrei verkaufen.

Wenn eine Immobilie vor dem Ablauf einer Haltefrist von zehn Jahren veräußert wird, muss hingegen eine sogenannte Spekulationssteuer gezahlt werden. Denn dann gilt der Verkauf als Spekulationsgeschäft und es besteht eine Pflicht, die Einnahmen daraus zu versteuern. Die Gründe für den Verkauf spielen dann keine Rolle mehr, sogar bei einer Zwangsversteigerung wird diese Steuer fällig.

Vorsicht beim Verkauf von geerbten Grundstücken

Auch bei geschenkten oder geerbten Grundstücken kann die Spekulationssteuer zum Tragen kommen. Entscheidend sind wieder die Fristen. Wichtig ist hierbei, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Wenn Erben es selbst verkaufen und das innerhalb der Spekulationsfrist, muss der Gewinn aus dieser Veräußerung versteuert werden. Es ist daher unerlässlich, sich vorab zu informieren, denn sonst können ungeahnt hohe Kosten entstehen.

Auch der Hausverkauf sollte also in Bezug auf die steuerliche Gesetzgebung wohlüberlegt werden und gegebenenfalls eine Beratung beim Steuerexperten erfolgen. Ein erfahrener Steuerberater kennt auch in puncto Immobilienkauf und -verkauf alle relevanten Steuertipps und übernimmt die gesamte Steuererklärung für Vermieter. Er kann den Einzelfall genau prüfen und zuverlässig Auskunft darüber geben, ob und wie beispielsweise der Hauskauf in der Steuererklärung berücksichtigt werden kann.

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