Die wichtigsten Mieterrechte: Ratgeber für Mieter

Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit mietet, muss sich als Mieter ebenso wie als Vermieter an das in Deutschland geltende Mietrecht halten. Für einen allgemeinen Überblick über die Gesetzeslage haben wir die wichtigsten Mieterrechte zusammengefasst und erklärt.

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz BGB) verankert und ein äußerst umfangreiches Rechtsgebiet, das die Mieterrechte, aber auch die Vermieterrechte gleichermaßen regelt. Man unterscheidet hierbei auch noch einmal zwischen dem Mietrecht für Wohnraum und dem für gewerblich genutzten Raum. Neben den gesetzlichen Regelungen werden auch immer wieder Gerichtsurteile in Bezug auf die Auslegung der einzelnen Gesetze gefällt, die für Mieter und Vermieter von Interesse sind.

Was ist eine zulässige Mieterhöhung?

Die Liste an möglichen Interessenkonflikten und Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern ist lang und oft geht es dabei um die monatlichen Mietzahlungen. Insbesondere das Thema Mieterhöhung ist dabei für Mieter ein rotes Tuch, schließlich möchte niemand plötzlich für die gleiche Wohnung oder dasselbe Haus mehr bezahlen. Zwar können Vermieter nicht einfach nach Belieben die Miete erhöhen, aber es gibt durchaus eine zulässige Mieterhöhung, wenn gewisse rechtliche Bedingungen erfüllt werden.

Mieterhöhung mit Bezug auf örtliche Vergleichsmieten

Grundsätzlich darf eine Mieterhöhung erst zwölf Monate nach dem Mietbeginn angekündigt werden, wenn örtliche Vergleichsmieten als Begründung herangezogen werden. Außerdem gilt eine Frist von drei Monaten, weshalb die Erhöhung erst nach 15 Monaten in Kraft treten kann. Soll danach erneut eine Mieterhöhung durchgesetzt werden, müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein und wieder die Frist von drei Monaten eingehalten werden.

Mieterhöhungen, die sich auf vergleichbare Mieten oder den örtlichen Mietspiegel stützen, dürfen aber innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 % nicht übersteigen, in einigen Großstädten liegt die Grenze sogar bei 15 %. Allerdings gilt das nicht für zulässige Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Ist man also als Mieter von einer Mietanpassung betroffen, empfiehlt es sich zu prüfen, ob sich die Erhöhung innerhalb des gesetzlichen Rahmens bewegt und die Mieterrechte beachtet wurden.

Modernisierungen und Mieterhöhungen

Wird eine Mieterhöhung mit einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme am Objekt begründet, gelten wiederum andere Regeln. Vermieter haben eine Frist von drei Monaten, um ihrem Mieter die Maßnahme anzukündigen und müssen außerdem Auskunft über die voraussichtliche Dauer des Vorhabens sowie die zu erwartende Mietsteigerung geben.

Will der Vermieter die Kosten für die Modernisierung auf seine Mieter umlegen, so darf er dies jeweils nur anteilig. In den meisten Fällen betrifft eine solche Maßnahme nicht nur eine Wohneinheit, sodass die Ausgaben zunächst auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden müssen. Von diesen anteiligen Kosten dürfen wiederum elf Prozent als zulässige Mieterhöhung geltend gemacht werden. Beispielhaft könnte sich eine Erhöhung wie folgt ergeben:

Im Zusammenhang mit den Mieterrechten ist außerdem noch einmal genau zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen zu unterscheiden. Für die Instandhaltung muss allein der Vermieter aufkommen. Häufige Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise die Dämmung von Fassaden oder die Sanierung von Heizungsanlagen.

Kündigung durch Vermieter: Das sind die Mieterrechte

Wenn es um die geltenden Mieterrechte geht, spielt das Thema Kündigung oft eine große Rolle. Viele Mieter fürchten sich vor einer Kündigung durch den Vermieter, doch insbesondere in diesem Bereich soll das Mietrecht vor unrechtmäßigem Handeln der Vermieter schützen.

Grundsätzlich kann der Vermieter seinem Mieter nicht einfach ohne Grund kündigen, wenn dieser all seinen vertraglichen Pflichten, etwa der Mietzahlung, nachgekommen ist. Außerdem gelten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bestimmte Fristen bei der Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages.

Der Mieter muss eine Frist von drei Monaten einhalten, während der Vermieter sich an unterschiedliche Fristen halten muss, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, danach fünf Monate und ab acht Jahren sogar neun Monate. Allerdings können innerhalb des Mietvertrages auch andere Fristen vereinbart werden.

Schönheitsreparaturen & Co. – diese Rechte hat man
als Mieter

Ein weiteres häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Gemeint sind hiermit beispielsweise folgende Arbeiten:

• Tapezieren
• Streichen von Wänden und Decken
• Streichen von Heizkörpern und -rohren
• Streichen von Innentüren und Fenstern
• Entfernen von Bohrlöchern

Gesetzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, solche Arbeiten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Viele Mietverträge enthalten jedoch Klauseln, durch die der Mieter selbst dazu verpflichtet ist, solche Schönheitsreparaturen auszuführen. Dies ist grundsätzlich rechtens, aber auch hierbei gibt es gewisse Mieterrechte einzuhalten.

Beispielsweise sind sogenannte “starre Fristenpläne”, die Schönheitsreparaturen in festgelegten zeitlichen Abständen vorschreiben, nicht zwangsläufig gültig. Auch die Verpflichtung selbst oder durch den Vormieter angebrachte Tapeten beim Auszug zu entfernen ist nicht grundsätzlich zulässig, genauso wie die sogenannte Farbwahlklausel, die das Streichen in festgelegten Farben vorgibt.