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Nicht an falscher Stelle sparen: Immobiliengutachter & Co.

Wenn eine Immobilie veräußert oder erworben werden soll, ist es sinnvoll, einen Immobiliengutachter zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswerts zurate zu ziehen. So erlangen nicht nur Käufer und Verkäufer Sicherheit über den Preis. Auch bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten zum Beispiel, kann so der reale Immobilienwert bestimmt werden.

Ein Immobiliengutachter ist in vielen Fällen sinnvoll. Möchte man den aktuellen Verkehrswert seiner Immobilie erfahren, muss man sich an einen Experten wenden. In diesen Fällen sind Immobiliengutachter die richtigen Ansprechpersonen. Die Gutachter überprüfen anhand von verschiedenen Kriterien den Zustand eines Objekts und ermitteln anschließend dessen reellen Marktwert.

Ein solcher Gutachter hilft Verkäufern dabei, die Immobilie zu einem fairen und angemessenen Preis zu verkaufen. Wer hingegen eine Immobilie erwerben möchte, kann mit einem eigens beauftragten Immobiliengutachter sichergehen, dass er nicht zu viel für das Objekt bezahlt.

Wann ist ein Gutachter für Immobilien sinnvoll?

In manchen Situationen ist ein Gutachter für Immobilien lediglich ratsam, in anderen ist er notwendig. Eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertgutachtens gibt es nicht. Wer beispielsweise seine Immobilie verkaufen will, tut gut daran, ein Wertgutachten erstellen zu lassen, um die Chance zu erhöhen, das Objekt zu einem angemessenen Preis verkaufen zu können.

Bei einer Gütertrennung im Scheidungsfall oder bei mehreren Erben eines Objektes zum Beispiel, ist die Bestellung eines Immobiliengutachters oft dennoch erforderlich. Ein weiterer Fall, in dem ein unabhängiger Immobiliengutachter tätig werden muss, ist zum Beispiel eine Insolvenz oder Unfähigkeit, die Kreditraten weiterzuzahlen – steht eine Zwangsversteigerung an, will das Finanzamt, oder auch die Bank, ein professionelles Immobiliengutachten sehen.

Der Immobiliengutachter kann bei ganz unterschiedlichen Sachverhalten zum Einsatz kommen.

Drei Arten von Immobiliengutachtern

Gutachter für Immobilien sind Angehörige bestimmter Berufe, die über viel Erfahrung auf ihrem Gebiet verfügen. Grundsätzlich kommen auch Immobilienmakler als Gutachter für Objekte infrage, doch nicht in jedem Fall sind sie die richtigen Ansprechpartner. Es lassen sich die folgenden drei Arten von Gutachtern definieren, die in unterschiedlichen Fällen zum Einsatz kommen:

  • Freie Sachverständige
  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Freie Sachverständige sind z. B. Bauingenieure, Architekten oder Immobilienkaufleute, die über viel Berufserfahrung verfügen. Hierzu zählen also auch ausgebildete Immobilienmakler mit entsprechend viel Erfahrung. Wer ein Immobiliengutachten für einen Kauf oder Verkauf benötigt, kann sich ein solches von einem freien Sachverständigen erstellen lassen. Aber vorsicht: Gerichte und Finanzämter erkennen solche Gutachten nicht an.

Wer also ein Immobiliengutachten für das Finanzamt oder vor einem Gericht benötigt, sollte sich besser an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wenden. Diese Gutachter sind IHK-geprüft und werden von dieser ernannt. Aus diesem Grund sind ihre Gutachten beim Fiskus anerkannt und haben auch vor Gericht Bestand. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind für Landesbehörden tätig und werden von diesen beaufsichtigt.

Wie gehen Immobiliengutachter bei der Arbeit vor?

So arbeiten Immobiliengutachter. Ein Sachverständiger für Immobilien wird bei der Hausbewertung normalerweise wie folgt vorgehen: Er begutachtet das Gebäude sowohl von außen als auch von innen, misst es aus, fotografiert es und nimmt außerdem Einsicht in relevante Dokumente. Anhand unterschiedlicher Kriterien und der ermittelten Werte bestimmt der Sachverständige anschließend unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage den reellen Verkehrswert des Objektes.

Der Immobiliengutachter muss die Wahl der erforderlichen Methode zur Wertermittlung davon abhängig machen, um welche Immobilie es sich handelt. Bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken wendet man in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren an. Bei vermieteten Objekten findet meist das Ertragswertverfahren Anwendung und das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt, die nicht zum Verkauf stehen.

Bei der Wertermittlung eines Gebäudes werden zunächst der bauliche und der technische Zustand überprüft. Dabei werden u. a. Fußböden, Sanitär- und Elektroanlagen, Fassaden, Dachstuhl sowie Außenfenster und -türen begutachtet. Es werden Flächen gemessen, ggf. Kosten für Sanierung und Modernisierung geschätzt und die Lage bewertet. All diese Kriterien beeinflussen den Preis des Objekts.

Was darf ein Immobiliengutachter kosten?

Ein Immobiliengutachter kann dank seiner Kenntnisse eine prima Unterstützung sein

Lässt man als Verkäufer die Immobilienbewertung von einem Makler machen, muss man in vielen Fällen nicht die kompletten Kosten für das Gutachten tragen. Der Makler erhält bei erfolgreicher Arbeit eine Provision, die u. a. die Kosten für das Gutachten deckt. In den meisten Bundesländern wird es so gehandhabt, dass die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Einigt man sich darauf, dass der Käufer die Kosten für den Makler trägt, ist die Wertermittlung für den Eigentümer bei einem Immobilienverkauf kostenlos.

Gutachter für Immobilien kosten nicht wenig: Die genaue Höhe des Honorars kann dabei von mehreren Faktoren abhängen. Eine Rolle spielen auf jeden Fall der Umfang des Gutachtens sowie der gesamte Aufwand, der betrieben werden muss, um einen reellen Verkehrswert zu ermitteln.

Die Kosten für Gutachter können ganz unterschiedlich ausfallen

Grundsätzlich können Auftraggeber aber von Kosten ausgehen, die mindestens mehrere Hundert Euro betragen ausgehen. Es kann auch vorkommen, dass Immobiliengutachter 1-2 % des Immobilienwertes als Honorar verlangen. Lässt man ein Vollgutachten erstellen, orientieren sich die Kosten hingegen an der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure, wobei auch abweichende Preise vereinbart werden können.

Die Kosten für einen Immobiliengutachter können also ganz unterschiedlich ausfallen. Doch auch wenn das Gutachten nicht ganz preiswert ist, kann es sich gerade beim Hauskauf lohnen – mit einem Verkehrswertgutachten kann man immer sicher sein, eine Immobilie zu einem fairen und angemessenen Preis ge- bzw. verkauft zu haben.

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