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Wohnungsverkauf trotz Steuer: So lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden!

In bestimmten Fällen fällt beim Wohnungsverkauf keine Steuer an. Viele Wohnungsbesitzer, die ihr Objekt gewinnbringend verkaufen wollen, müssen aufpassen: Auch das Finanzamt will am Gewinn verdienen. Deshalb müssen grundsätzlich alle erzielten Gewinne aus dem privaten Verkauf einer Immobilie verteuert werden. Doch unter gewissen Umständen kann bei einem Wohnungsverkauf die Steuer vermieden werden. Generell ist es so, dass der Staat von einem Spekulationsgeschäft ausgeht, wenn der Wert einer erworbenen Wohnung steigt und der Eigentümer diese schon wenige Jahre nach dem Kauf wieder veräußert. Deshalb erhebt das Finanzamt eine sogenannte Spekulationssteuer auf den durch den Verkauf erzielten Gewinn.

Was tun also, wenn man als Privatperson eine Wohnung nicht mit dem Ziel des Wiederverkaufs nach einem Wertzuwachs erworben hat bzw. aus ganz nachvollziehbaren Gründen, wie beispielsweise wegen eines berufsbedingten Umzugs, seine Wohnung verkaufen will? Wie lässt sich die Steuer bei einem Wohnungsverkauf vermeiden?

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Was ist die Spekulationssteuer und was muss man über sie wissen?

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die u. a. bei Wohnungsverkäufen auf den bei der Veräußerung erzielten Gewinn erhoben wird. Dies geschieht jedoch nur dann, wenn der Verkauf ein Spekulationsgeschäft darstellt. Hierfür müssen aber bestimmte Kriterien erfüllt sein: Das wichtigste Kriterium ist dabei eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, die mit dem Erwerb einer Wohnung beginnt. Wer innerhalb dieser Frist einen Wohnunsgverkauf tätigt, riskiert die Zahlung einer Steuer. War die Wohnung seit dem Erwerb bzw. im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren vermietet, wird die Steuer nach einem Wohnungsverkauf fällig, wenn die Wohnung außerdem an Wert gewonnen hat. Wer die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich bzw. im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, muss nach einem Wohnungsverkauf keine Steuer zahlen, auch bei einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist.

Hier sind noch einmal die wichtigsten Kriterien, die für eine Gewinnbesteuerung nach dem Wohnungsverkauf erfüllt sein müssen, auf einen Blick:

  • Verkauf der Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb
  • Wohnung muss an Wert gewonnen haben
  • Wohnung wurde seit dem Erwerb durchgehend oder zeitweise und davon im Veräußerungsjahr sowie in den beiden Jahren davor vermietet

Da die Steuer lediglich auf den Gewinn erhoben wird, muss dieser zunächst ermittelt werden. Der Steuersatz ist dabei ganz individuell und richtet sich nach dem persönlichen Jahreseinkommen. Bei Bedarf kann entweder ein Steuerberater des Vertrauens oder das jeweils zuständige Finanzamt bei der Ermittlung des Steuersatzes weiterhelfen.

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Wurde eine Wohnung verkauft, die zuvor aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen übertragen wurde, so muss innerhalb der Spekulationsfrist auf den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf ebenfalls eine Steuer gezahlt werden. Bei Übertragungen aus dem Betriebsvermögen beginnt die Spekulationsfrist mit dem Zeitpunkt der Übertragung. Wird einer Partei z. B. im Rahmen einer Scheidung die gemeinsame Wohnung zugesprochen, so wird dies einem Immobilienerwerb gleichgesetzt: Es beginnt eine neue Spekulationsfrist von 10 Jahren!

Wohnungsverkauf: So kann die Steuer berechnet werden

Wer einen Wohnungsverkauf trotz Steuer anstrebt, kann letztere ganz einfach berechnen. Idealerweise wurde die Immobilie bereits verkauft, denn für eine exakte Berechnung benötigt man den tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Von diesem müssen schließlich alle Veräußerungskosten sowie alle Anschaffungskosten (ggf. um Mietkosten reduziert) abgezogen werden. Daraus ergibt sich der zu versteuernde Gewinn. Um die Höhe der zu zahlenden Steuer zu ermitteln, muss man den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz in Prozent multiplizieren.

Mieteinnahmen können beim Wohnungsverkauf die Steuer erhöhen. Interessant an dieser Stelle sind die Begriffe Veräußerungs- und Anschaffungskosten. Erstere umfassen alle Aufwendungen, die dem Eigentümer der Wohnung im Rahmen des Wohnungsverkaufs entstanden sind. Dazu können z. B. die kompletten Makler-, Renovierungskosten sowie Abfindungszahlungen an Mieter zählen. Unter Anschaffungskosten versteht man alle Kosten, die mit der Erstanschaffung der Wohnung zusammenhingen. Auch diese können beispielsweise Makler- und Renovierungskosten umfassen, aber auch Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie den kompletten Kaufpreis. Wer die Wohnung vor dem Verkauf vermietet hat, wenn auch nur zeitweise, muss außerdem die eingenommenen Mietzahlungen von den Anschaffungskosten abziehen.

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Kann die Zahlung der Steuer bei einem Wohnungsverkauf vermieden werden?

Wer eine Wohnung, die noch innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden soll, nicht selbst bewohnt, hat nur eine Möglichkeit, die Zahlung der Spekulationssteuer zu umgehen: Man kann Eigenbedarf anmelden und entweder selbst die Wohnung beziehen oder Verwandte einziehen lassen. Wichtig hierbei ist jedoch, dass man sich als Vermieter bei der Eigenbedarfsanmeldung korrekt verhält – wer Eigenbedarf anmeldet, muss ebenfalls einiges beachten und sollte einen Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren, um wirklich auf der sicheren Seite zu sein. Nun sollte man im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren die Wohnung selbst bewohnt haben – so entfällt bei einem Wohnungsverkauf die Steuer.

Bevor man diesen Schritt geht, sollte man sich eventuell auch mit einem erfahrenen Wohnungsmakler in Verbindung setzen und sich beraten lassen. Ist die Spekulationsfrist ohnehin in drei oder vier Jahren abgelaufen, könnte es sich eventuell lohnen, die Zeit einfach abzuwarten, um keine Steuer zahlen zu müssen. Ein erfahrener Makler aus der Region kennt sich gut mit der aktuellen Marktsituation aus und kann auch zukünftige Entwicklungen in puncto Wertwachstum oder -verlust abschätzen. So kann er auch beratend zur Seite stehen. Aber vorsicht: Die Wohnung vor dem Verkauf selbst zu beziehen, kann dennoch vorteilhafter sein, denn so würde man auf die Mieteinnahmen verzichten, die später von den Anschaffungskosten abgezogen werden müssten. Diese würden dafür sorgen, dass der Gewinn höher ausfällt und damit auch die nach dem Wohnungsverkauf zu zahlende Steuer!

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