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Wertermittlung der Immobilie: So bestimmen Sie einen angemessenen Preis

Die Wertermittlung der Immobilie besser den Profis überlassen. Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, die Nachfrage nach Eigenheimen ist hoch. Das klingt zunächst nach sehr attraktiven Umständen für alle Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen, ihr Objekt zu verkaufen: Wo hohe Nachfrage herrscht, können auch hohe Verkaufspreise erzielt werden. Doch ganz so einfach ist es nicht. Wer zu unangemessen hohen Preisen verkaufen will, wird sein Objekt kaum los. Doch welcher Preis ist angemessen? Diese Frage beantworten fachkundige Baugutachter und Immobilienmakler, indem sie die Wertermittlung der Immobilie durchführen. Die Höhe des Erlöses hängt von mehreren Faktoren ab – diese umfassen unter anderem die Lage und den Zustand des Objekts. Für einen Eigentümer ohne aktuelle Kenntnisse des Immobilienmarktes in seiner Region ist es jedoch meist schwer, einen angemessenen Verkaufspreis für seine Immobilie zu ermitteln. So liegt es nahe, sich an einen Experten zu wenden, um den aktuellen Marktwert seines Objektes zu ermitteln.

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Was ist eine Wertermittlung und was genau wird dabei gemacht?

Bei der Wertermittlung wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Bei diesem Verkehrswert handelt es sich um den Verkaufspreis eines Objektes, welcher voraussichtlich am Markt zu erzielen wäre. Eine genaue Definition findet man im §194 BauGB. Um den Preis einer Immobilie zu ermitteln, werden verschiedene Faktoren berücksichtigt – wichtig dabei ist stets, dass die Wertermittlung durch einen neutralen und unabhängigen Prüfer vorgenommen wird. Dies bedeutet wiederum, dass der Eigentümer selbst eher selten dafür geeignet ist, die Wertermittlung der eigenen Immobilie eigenhändig durchzuführen, da das Objekt für den Eigentümer meist einen ideellen Wert hat. Dies macht eine objektive Bewertung schwierig.

Wer zum Beispiel eine Wertermittlung für sein Haus durchführen lassen will, wendet sich am besten direkt an einen Immobilienmakler oder einen dafür qualifizierten Baugutachter. Vergibt man hinterher den Auftrag über die Vermarktung des Hauses an jenen Makler, welcher die Immobilienbewertung durchgeführt hat, ist diese Leistung für den Verkäufer sogar oft kostenlos. Der Experte schaut sich das Haus bei der Wertermittlung ganz genau an – das heißt, dass das Ganze vor Ort stattfindet. Eine Immobilienbewertung, die beispielsweise online, am Telefon oder auf sonstige Art und Weise gemacht wird, kann daher nicht vollständig sein. Dieses Ergebnis sollte also nur als grober Richtwert dienen, da nicht alle Faktoren berücksichtigt werden können, die für das Endergebnis maßgeblich sind. Im Wesentlichen sind bei der Wertermittlung einer Immobilie die folgenden Faktoren entscheidend:

  • Lage (z. B. Innenstadt o. Stadtrand, angesehene Wohngegend, Etage bei Wohnungen, etc.)
  • Zustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder Neubau, etc.)
  • Ausstattung (z. B. Balkon, Parkett-Böden, (Tief-) Garage, hochwertige Armaturen, etc.)

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Während der Wertermittlung untersucht ein Fachmann das gesamte Gebäude und prüft dabei die zuvor aufgezählten Kriterien. Neben der Grundstücksgröße und der Wohnfläche spielen unter anderem das Baujahr des Objekts, das Vorhandensein einer Infrastruktur in unmittelbarer Nähe, die Energieeffizienzklasse und die Tatsache, ob und in welchem Maße die Immobilie renovierungsbedürftig ist. Auftraggeber sollten jedoch wissen, dass auch ein professioneller Gutachter den Wert des Objekts lediglich schätzt – das Ergebnis der Wertermittlung ist also stets ein geschätzter Preis, welcher aber für ein konkretes Objekt verglichen mit identischen Immobilien auf dem Markt realistisch, fair und angemessen ist. Der tatsächlich erzielte Preis kann trotzdem unter oder über dem ermittelten Betrag liegen – dies hängt beispielsweise vom Verhandlungsgeschick des Verkäufers ab.

Wer sichergehen will, dass die Wertermittlung seiner Immobilie kostenlos ist, sollte sich an einen Immobilienmakler wenden. Wichtig ist jedoch, sich vor der Auftragsvergabe darüber zu erkundigen, welche Partei die Maklercourtage bei erfolgreicher Vermittlung zu zahlen hat und ob die Kosten für die Immobilienbewertung durch die Courtage beglichen werden.

Die Wertermittlung einer Immobilie kann auf unterschiedliche Arten erfolgen

In Deutschland existieren drei anerkannte Verfahren, die zur Wertermittlung bei Immobilien eingesetzt werden dürfen. Ausführliche Informationen hierzu liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche seit Juli 2010 die allgemeinen Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten von Immobilien regelt. Diese Verordnung ist in drei Abschnitte gegliedert und enthält unter anderem Bestimmungen für die drei Wertermittlungsverfahren:

  • Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Im Unterschied zur früheren Wertermittlungsverordnung (WertV) werden in der ImmoWertV zusätzliche Aspekte bei der Wertermittlung einer Immobilie berücksichtigt. Dazu zählt zum Beispiel die mittlerweile nicht unbedeutende energetische Beschaffenheit eines Gebäudes.

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Vergleichsverfahren
Bei dieser Methode wird die Wertermittlung einer Wohnung oder eines Hauses auf Grundlage von vergleichbaren Objekten durchgeführt. Wichtig hierbei ist, dass die Objekte möglichst identisch sein sollten, um einen präziseren Wert zu ermitteln. Dies ist jedoch nicht immer möglich, sodass der bei diesem Verfahren ermittelte Immobilienwert noch nachträglich angepasst werden muss. Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt.

Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren findet üblicherweise bei vermieteten Objekten sowie Gewerbeimmobilien Anwendung. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet. Da diese Methode zur Wertermittlung der Immobilie etwas anspruchsvoller ist, sollten Eigentümer darauf achten, dass sie einen fachkundigen Experten damit beauftragen.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt oft dann zur Anwendung, wenn die anderen beiden Verfahren nicht angewendet werden können. Darüber hinaus kann es zusätzlich zu einem der anderen Wertermittlungsmethoden eingesetzt werden. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand der Summe aus dem Bodenertragswert und dem Gebäudesachwert ermittelt. Dieser Wert wird zudem gegebenenfalls mit einem möglichen Marktanpassungsfaktor multipliziert, wenn der vorläufig ermittelte Verkehrswert korrigiert werden muss.

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