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Dank Wertermittlung das Haus zum angemessenen Preis verkaufen

Die Wertermittlung für das Haus kann auf mehrere Weisen durchgeführt werden. Viele Grundbesitzer und Hauseigentümer kommen irgendwann an den Punkt, wo sie sich Gedanken über einen Verkauf ihrer Immobilie machen. Natürlich spielt in dieser Situation die Frage nach dem Verkaufspreis eine bedeutende Rolle für den Eigentümer. So ist es nicht nur legitim, sondern auch empfehlenswert, schon im Vorhinein den Wert des Objekts zu ermitteln. Wer eine professionelle Wertermittlung vom eigenen Haus durchführen lässt, macht indes einen richtigen ersten Schritt – denn nur so lässt sich ein aktueller sowie angemessener Preis für eine Immobilie ermitteln. Wir erklären, welche verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienbewertung es gibt und worin sie sich unterscheiden, welche Kriterien dabei berücksichtigt werden und warum eine professionelle Marktpreisschätzung wichtig ist.

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Professionelle Wertermittlung fürs Haus: Besser nicht darauf verzichten

Wer ein Haus verkaufen will, möchte selbstverständlich den bestmöglichen Preis dafür erzielen. Käufer hingegen wollen ein möglichst günstiges Geschäft machen. Damit beide Seiten sowohl vor als auch nach dem Vertragsabschluss ein gutes Gefühl behalten, ist es sinnvoll, noch vor der Vermarktung eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Nun kommt es manchmal vor, dass Eigentümer sich diesen Schritt sparen wollen und einfach einen Preis für das zu veräußernde Haus festlegen, den sie für angemessen halten. Natürlich ist dies eine Möglichkeit, jedoch ist es nicht die optimale Lösung. Zum einen spielen bei einem auf diese Weise festgelegten Immobilienpreis Emotionen hinein: Jedes Haus hat einen sentimentalen Wert für die Eigentümer, sodass sie dessen Wert nur selten objektiv bewerten können, selbst wenn sie es wollen.

Wer sein Haus einer Wertermittlung durch einen Profi unterziehen lässt, kann nur gewinnen. Denn der Experte weiß, welche Kriterien bei der Marktwertbestimmung eine wichtige Rolle spielen und berücksichtigt werden müssen. Darüber hinaus wissen erfahrene Gutachter, die auch Immobilienmakler sein können, welche individuellen Merkmale einer Immobilie deren Wert verringern sowie, ob und mit welchen Maßnahmen eine Wertsteigerung dennoch erreicht werden kann. Nicht zu unterschätzen sind außerdem die regionalen Kenntnisse, die vor allem Immobilienmakler besitzen: Sie arbeiten täglich mit Objekten in einer bestimmten Region und wissen deshalb, wie es sich mit dem Angebot und der Nachfrage verhält und wie es um die preisbeeinflussenden Faktoren, wie z. B. die Infrastruktur, dieser Gegend bestellt ist.

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Auf diese Kriterien kommt es bei der Wertermittlung fürs Haus an

Der Wert eines Hauses muss anhand von mehreren, verschiedenen Kriterien ermittelt werden. Damit bei dieser Aufgabe ein möglichst exakter und realistischer Wert ermittelt wird, ist das Zusammenspiel dieser Faktoren wichtig. Im Wesentlichen kommt es auf die folgenden Eigenschaften an:

Lage

Die Lage eines Hauses beeinflusst stark dessen Wert: So kommt es vor, dass ein größeres und besser aufgeteiltes Haus in einer ruhigen Lage außerhalb der Stadt weniger kostet als ein kleineres Objekt im Stadtzentrum. Für einen höheren Wert der Immobilie sind vor allem die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Umgebung sowie die Nähe zum Nah- und Fernverkehr entscheidend – diese Faktoren sind jedoch nicht veränderbar und liegen außerhalb des Einflussbereiches des Immobilienbesitzers.

Baujahr und Fläche

Bei der Wertermittlung eines Hauses werden natürlich auch das Baujahr und die Fläche des Objektes berücksichtigt. Je größer und neuwertiger das Haus ist, umso wertvoller ist es. Der Wert ist höher, wenn das Gebäude über eine gute sowie großzügig geschnittene Raumaufteilung verfügt und eine flexible Nutzung erlaubt.

Zustand

Noch wichtiger als das Baujahr und das Alter des Gebäudes ist dessen Zustand: Damit ist insbesondere auch der energetische Zustand gemeint. Wer sein Haus vor der Wertermittlung regelmäßig saniert und modernisiert hat, kann damit rechnen, dass der Verkehrswert höher ausfallen wird als der Wert von gleichaltrigen Objekten, die sanierungsbedürftig sind.

Ausstattung

Viele Eigentümer messen einen zu hohen oder aber einen zu geringen Wert der Ausstattung ihrer Immobilie bei. Damit dies nicht passiert und wirklich alle preisbeeinflussenden Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, ist ein Gutachter oder ein in der Immobilienbewertung erfahrener Makler ein unverzichtbarer Partner, wenn ein Haus verkauft werden soll. Zur Ausstattung zählen nicht nur moderne Sanitäranlagen, eine Garage oder eine Einbauküche aus dem Fachhandel. Auch Terrassen und Balkone, Bodenbeläge, Fenster, Heizung und die Qualität der Wärmedämmung spielen eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung.

Rechtliches

Bei der Wertermittlung für ein Haus müssen außerdem rechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Faktoren wie u. a. Denkmalschutz, Wege- und Erbbaurechte können sich wertmindernd oder wertsteigernd auswirken. Gerade rechtliche Aspekte erfordern eine Beurteilung durch einen erfahrenen Experten, um einen möglichst realistischen Wert des Objekts bestimmen zu können.

Marktsituation

In puncto Marktsituation spielen das Angebot und die Nachfrage eine Rolle: Je gefragter die Gegend ist, umso höher fällt der Preis bei der Immobilienbewertung aus. Beispielsweise in Großstädten sowie in Universitätsnähe steigt die Nachfrage nach freiem Wohnraum permanent, während das Angebot eher bescheiden aussieht. Diese Marktsituation treibt die Immobilienpreise immer weiter nach oben.

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Für die Wertermittlung gibt es drei normierte Verfahren

Wie eine Wertermittlung für ein Haus zu erfolgen hat, ist gesetzlich geregelt – es gibt drei normierte Verfahren, die zum Einsatz kommen können. Für die Immobilienbewertung kann entweder nur eines davon eingesetzt werden, oft kommen jedoch zwei dieser Methoden zum Einsatz, um auf diese Weise einen exakteren Wert zu bekommen. Welche Wertermittlungsmethode wann eingesetzt wird, hängt von der Art sowie der Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab. Bei den drei Verfahren handelt es sich um folgende:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Mittels spezieller Verfahren lässt sich die Wertermittlung für ein Haus durchführen. Für die Wertermittlung eines Hauses werden das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren eingesetzt. Insbesondere ersteres kommt häufig bei der Wertermittlung von Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Diese Methode basiert auf drei Komponenten – Grundstückswert, Sachwert des Gebäudes und der Außenanlagen –, deren Zusammenspiel zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes führt. Beim Vergleichswertverfahren werden mehrere identische Objekte zum Vergleich herangezogen, um zunächst einen Durchschnittswert zu berechnen. Merkmale wie z. B. energetischer Zustand und Ausstattung werden dabei durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Dieses Verfahren kann natürlich nur dann zum Einsatz kommen, wenn es genügend vergleichbare Objekte gibt. Dies ist beispielsweise bei Eigentumswohnungen am einfachsten, weshalb dieses Verfahren bei der Wertermittlung für ein Haus seltener als das Sachwertverfahren eingesetzt wird.

Das Ertragswertverfahren spielt bei der Wertermittlung von Häusern eine eher unwesentliche Rolle, sollte der Vollständigkeit halber aber dennoch aufgeführt werden: Nach dieser Methode werden häufiger Immobilien bewertet, die einen Ertrag erwirtschaften – dazu zählen u. a. Gewerbe- sowie Mietimmobilien. Da Häuser in der Regel vom Eigentümer selbst bewohnt und genutzt werden, findet dieses Verfahren bei der Wertermittlung eines Hauses eher seltener Anwendung.

Wertermittlung für das Haus: An wen sollten sich Hausbesitzer idealerweise wenden?

Wer eine Wertermittlung für das eigene Haus in Auftrag geben will, hat gleich mehrere Möglichkeiten: Zur Auswahl stehen neben qualifizierten Gutachtern und Immobilienmaklern auch diverse Immobilienportale, die eine Wertermittlung online durchführen. Prinzipiell ist gegen alle drei Möglichkeiten nichts einzuwenden, dennoch sollten Hauseigentümer einige Dinge beachten. Wer sich für die schnelle und unkomplizierte Online-Wertermittlung seines Hauses entscheidet, sollte das Ergebnis lediglich als einen Orientierungswert verstehen. Zwar werden bei dieser Art der Immobilienbewertung Faktoren wie Fläche, Baujahr und Ausstattung berücksichtigt, eine wirklich aussagekräftige Wertermittlung ist jedoch nur vor Ort möglich.

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Das liegt ganz einfach daran, dass in puncto Ausstattung beispielsweise nur das Vorhandensein von Balkonen/Terrassen, einer Garage sowie einer Einbauküche berücksichtigt werden. Deren Zustand wird entweder gar nicht abgefragt oder fließt als subjektiver Eindruck des Besitzers in die Gesamtbewertung mit ein. Kriterien wie z. B. rechtliche Bestimmungen, allgemeiner Objektzustand sowie vorhandene Infrastruktur werden bei der Bewertung indes kaum bis gar nicht berücksichtigt.

Wer ein wirklich aussagekräftiges sowie realistisches Gutachten über den Verkehrswert seiner Immobilie haben möchte, sollte sich entweder an einen Baugutachter oder an einen Immobilienmakler wenden. Die Wertermittlung eines Hauses erfolgt bei beiden Immobilienexperten identisch, unterschiedlich hoch fallen jedoch die Preise aus. Während ein Baugutachter mehrere Hundert bis ein paar Tausend Euro pro Gutachten verlangen kann, ist der Makler meistens günstiger. Der Grund für diesen Preisunterschied liegt in der Art des Gutachtens: Eine mündliche Bewertung ist natürlich preiswerter als ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten. Letzteres bietet jedoch wesentlich mehr Vorteile, da beispielsweise viele Ämter und Behörden nur solche Gutachten akzeptieren und auch bei Preisverhandlungen mit dem Käufer hat der Eigentümer ein schlagkräftiges Argument in der Hand.

Wer sich hingegen für einen Immobilienmakler entscheidet, bekommt die Wertermittlung für das Haus oft sogar kostenlos. Das liegt aber daran, dass diese Dienstleistung einen Teil der Maklerprovision ausmacht. Entsprechend zahlt die Wertermittlung jene Partei, welche die Maklercourtage bei einem Kaufvertragsabschluss zu zahlen hat. Da dies in vielen Bundesländern üblicherweise der Käufer des Hauses ist, bleibt die Wertermittlung für den Verkäufer kostenlos.

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