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Warum eine Verkehrswertermittlung bei Immobilien wichtig ist

Die Verkehrswertermittlung kann von einem Gutachter oder einem Makler durchgeführt werden. Wer Eigentum in Form einer Immobilie verkaufen will, möchte immer den bestmöglichen Preis für sein Objekt erzielen. Doch was ist der “bestmögliche Preis” und wie ermittelt man ihn? Bei Immobilien bezeichnet man einen aktuell angemessenen Preis als Verkehrswert: Möchte der Eigentümer diesen bestimmen, sollte er eine professionelle Verkehrswertermittlung durchführen lassen. Wer auf diese Weise den Marktwert seiner Immobilie ermitteln lässt, hat bei Preisverhandlungen ein schlagkräftiges Argument. Doch diese Leistung schützt nicht nur Verkäufer davor, ihr Objekt unter Marktwert zu veräußern. Mit diesem Gutachten können auch Käufer sicher sein, dass sie nicht zu viel für ihre Wunschimmobilie bezahlen.

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Was bedeutet der Ausdruck Verkehrswert bei Immobilien?

In der Immobilienbranche wird der Ausdruck Verkehrswert synonym für Marktwert verwendet. Die genaue Definition ist im § 194 BauGB festgehalten. Dort heißt es, der Verkehrswert eines Objekts entspricht dem voraussichtlichen Preis, welcher zum Ermittlungszeitpunkt in Abhängigkeit von Lage, rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie sowie “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.

Der Verkehrswert ist eine wichtige Grundlage für die Bestimmung des eigentlichen Verkaufspreises eines Objekts. Das bei einer Verkehrswertermittlung erstellte ausführliche Gutachten in Schriftform dient nicht nur als Vorlage bei verschiedenen Ämtern und Behörden – die im Übrigen oft nur ein solches Dokument akzeptieren –, sondern kann auch bei Kaufpreisverhandlungen als überzeugendes Argument fungieren. Wichtig hierbei ist jedoch: Der ermittelte Verkehrswert stellt den aktuell angemessenen Preis für eine konkrete Immobilie dar. Allerdings muss der tatsächlich erzielte Kauf- bzw. der Verkaufspreis nicht zwingend exakt diesem Betrag entsprechen – er kann darunter oder auch darüber liegen.

Diese Verfahren werden bei einer Verkehrswertermittlung angewandt

Wer den Verkehrswert der eigenen Immobilie ermitteln lassen will, hat zunächst mehrere Möglichkeiten: In Deutschland gibt es drei normierte Ermittlungsmethoden, die von spezialisierten Gutachtern und Immobilienmaklern angewandt werden. Welches Verfahren in welchem Fall eingesetzt wird, hängt von der Immobilienart sowie deren künftiger Nutzung ab. Grundsätzlich werden die folgenden Methoden unterschieden:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

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Soll die Wertermittlung für ein Haus oder eine Wohnung gemacht werden, welche selbst genutzt werden, kommt üblicherweise das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Bei dieser Marktpreisermittlung werden Preise vergleichbarer (identischer) Objekte in Erfahrung gebracht, um daraus einen Mittelwert zu bilden. Als Grundlage dient hierbei die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses.

Wenn eine Bank die Verkehrswertermittlung durchführt, wird gewöhnlich das Sachwertverfahren eingesetzt. Diese Methode findet sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Objekten Anwendung. Hierbei ergibt sich der Verkehrswert aus der Summe von Boden- und Gebäudesachwert. Bei diesem Verfahren wird insbesondere die Alterswertminderung berücksichtigt, welche von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen wird.

Das Ertragswertverfahren kommt im Gegensatz zu den beiden zuvor genannten Methoden bei vermieteten Objekten bzw. bei Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Bei diesem Verfahren ermittelt man den Verkehrswert aus der Summe von Boden- und Gebäudeertragswert. Letzterer ergibt sich u. a. aus den Mieteinnahmen und jenen Kosten, welche die Bewirtschaftung des Gebäudes mit sich bringt.

Welches konkrete Verfahren zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt wird, entscheidet der Gutachter. Oft kommt es vor, dass Experten mehrere Methoden gleichzeitig anwenden. Der ermittelte Verkehrswert stellt dann den Mittelwert aus den Ergebnissen der jeweiligen Wertermittlungsverfahren.

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Entscheidende Faktoren bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien

Bei einer Immobilienbewertung kommen viele verschiedene Faktoren zum Tragen, die den Verkehrswert des Objekts zum Teil stark beeinflussen. Neben dem Angebot und der Nachfrage spielen Kriterien wie

  • Baujahr,
  • Ausstattung,
  • Fläche,
  • Lage und
  • Zustand

eine ebenfalls wichtige Rolle. Gerade die Lage einer Immobilie kann bei identischen Objekten für teils enorme Preisunterschiede sorgen. So ergeben sich beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung für ein Haus unterschiedliche Martkpreise, wenn sich ein Gebäude in der Münchner Innenstadt befindet und das andere, identische in einer ländlichen Gegend. Die Ausstattung kann ebenfalls den Preis beeinflussen: Man stelle sich die Wertermittlung für eine Wohnung in Großstadtlage, mit einem Südbalkon im ersten Obergeschoss sowie einer modernen Einbauküche aus dem Fachhandel vor. Nimmt man zum Preisvergleich eine identisch geschnittene Wohnung im selben Haus, jedoch in einem der oberen Stockwerke sowie ohne Balkon und Einbauküche, wird deren Marktwert geringer sein.

Kann eine Verkehrswertermittlung kostenlos sein?

Wer eine Wertermittlung seiner Immobilie wünscht, sollte nicht am falschen Ende sparen: Es gibt günstigere und teurere Anbieter, wer eine kostenlose Marktpreisermittlung anbietet, sollte besser gemieden werden. Je nach Art des gewünschten Gutachtens können spezialisierte Baugutachter zwischen einigen Hundert und wenigen Tausend Euro für eine Bewertung verlangen. Mittlerweile gibt es diverse Immobilienportale, die eine Verkehrswertermittlung online anbieten. Zwar ist dies die günstigste Variante, den Verkehrswert ermitteln zu lassen, allerdings sollte das Ergebnis lediglich als Orientierungswert betrachtet werden. Hat man ernsthaftes Interesse an einem Immobilienverkauf, führt kein Weg an einem Experten vorbei.

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Eine interessante und attraktive Alternative zu Baugutachtern stellen Immobilienmakler dar, denn viele Maklerbüros sind dazu befugt, Verkehrswertermittlungen für ihre Kunden durchzuführen. Für Immobilienverkäufer ist diese Option besonders vorteilhaft, da sie tatsächlich eine kostenlose Wertermittlung erhalten können.

Das ist deshalb möglich, weil die Bewertung des Verkaufsobjekts einen Teil der Maklerprovision ausmacht. Überlässt man den Verkauf der Immobilie jenem Makler, welcher auch den Verkehrswert des Objekts ermittelt hat, werden die Kosten über die Courtage bei erfolgreichem Kaufvertragsabschluss beglichen. Da es in manchen Bundesländern üblich ist, dass der Käufer die gesamte Provision des Immobilienmaklers übernimmt, kann sich der Verkäufer die Kosten für eine Immobilienbewertung sparen.

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