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Spekulationsgeschäft? So lässt sich bei einem Immobilienverkauf die Steuer vermeiden!

Wer beim Immobilienverkauf die Steuer sparen will, muss die Spekulationsfrist beachten. Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen will, kann unter Umständen zur Zahlung einer Spekulationssteuer verpflichtet werden. Dies ist jedoch nicht immer der Fall und die Steuerzahlungspflicht kann gänzlich vermieden werden, jedoch nur dann, wenn man sich rechtzeitig informiert. Grundsätzlich fällt bei einem privaten Immobilienverkauf keine Steuer an – solange die sogenannte Spekulationsfrist eingehalten wird. Doch gerade bei Immobilien ist es oft der Fall, dass diese extra gekauft werden, um dann mit Gewinn wieder verkauft zu werden. Der Käufer spekuliert beim Erwerb also auf einen Gewinn. In solchen Fällen will auch der Staat daran verdienen, weshalb auf den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft eine sogenannte Spekulationssteuer erhoben wird.

Natürlich möchte nicht jeder Käufer auf die Wertsteigerung seiner Immobilie spekulieren, damit er diese gewinnbringend veräußern kann. Wer mit einem Immobilienkauf jedoch kein Spekulationsgeschäft betreiben will, muss die Spekulationssteuer dennoch zahlen, wenn der Wiederverkauf noch innerhalb der gesetzlich festgelegten Spekulationsfrist stattfindet. Diese Frist beträgt 10 Jahre ab Ersterwerb – dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Gebäude oder ein Grundstück handelt. Achtung: Bei der Berechnung der Steuer von unbebauten Grundstücken, die zu einem späteren Zeitpunkt bebaut wurden, ist der Zeitpunkt des Grundstückskaufs und nicht der des Hausbaus entscheidend.

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Wichtig für Eigentümer von Gewerbeimmobilien: Die Spekulationsfrist gilt nur für privat genutzte Objekte. Soll eine Immobilie verkauft werden, die als Betriebsvermögen eingestuft wurde, ist die Spekulationsfrist ungültig. In diesem Fall muss der Verkäufer auch nach Ablauf von 10 Jahren den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern.

Immobilienverkauf & Steuer bei privat genutzten Objekten – wann zahlt man?

Wird eine privat genutzte Immobilie verkauft – also ein Haus oder eine Wohnung beispielsweise – muss zunächst ermittelt werden, ob der Verkauf noch innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet. Ist dies der Fall, liegt ein Spekulationsgeschäft vor, und zwar völlig unabhängig davon, welche Gründe tatsächlich hinter dem Verkauf stecken. Deshalb muss in diesem Fall zunächst davon ausgegangen werden, dass auf den Gewinn aus diesem Immobilienverkauf eine Steuer gezahlt werden muss. Doch ganz so einfach ist es nicht, denn es ist außerdem relevant, ob die verkaufte Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wurde oder nicht. Und auch hier muss differenziert werden:

  • Immobilie wurde seit dem Erwerb vom Eigentümer selbst bewohnt
  • Immobilie wurde im Verkaufsjahr sowie in zwei Kalenderjahren vor der Veräußerung vom Eigentümer selbst bewohnt
  • Immobilie wurde seit dem Kauf durchgehend vermietet
  • Immobilie wurde zeitweise vermietet, davon auch im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren

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Die beiden ersten Fälle sind simpel – ist dies der Fall, fällt beim Immobilienverkauf keine Steuer an. In den beiden zuletzt genannten Fällen muss eine Spekulationssteuer nach dem Immobilienverkauf gezahlt werden, wenn das Objekt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird. Allerdings muss die Immobilie auch an Wert gewonnen haben, denn beim Spekulationsgeschäft wird lediglich der Gewinn versteuert, nicht der gesamte Verkaufspreis. Achtung: Die vor dem Verkauf eingenommene Miete wirkt sich negativ auf die Höhe der zu zahlenden Steuer aus!

Unser Tipp für Verkäufer: Wer ein vermietetes Objekt, dessen Wert gestiegen ist, innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen will, aber die Steuer nach dem Immobilienverkauf umgehen möchte, sollte prüfen, ob Eigenbedarf angemeldet werden kann. Hierzu sollte idealerweise ein fachkundiger Immobilienmakler oder direkt ein erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht konsultiert werden, um sicherzugehen, dass der Eigenbedarfsanspruch auch tatsächlich besteht.

So wird die Höhe der Steuer bei einem Immobilienverkauf berechnet

Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf muss nicht immer versteuert werden. Die Höhe der Steuern, die beim Immobilienverkauf erhoben werden, lässt sich relativ leicht berechnen. Ein exaktes Ergebnis erhält man aber in aller Regel nur dann, wenn man die Immobilie bereits verkauft hat. Die Berechnung erfolgt nämlich auf Basis des beim Verkauf erzielten Preises. Von diesem werden dann alle Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (bei Neubauten) sowie alle Veräußerungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich letzten Endes der zu versteuernde Gewinn. Welcher Steuersatz bei der Berechnung der zu zahlenden Steuer beim Immobilienverkauf angewandt wird, ist ganz individuell und kann z. B. beim Finanzamt erfragt werden.

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Wichtig: Wenn das Objekt vor dem Verkauf ausschließlich oder auch nur zeitweise vermietet wurde, müssen die Mieteinnahmen von den Anschaffungskosten abgezogen werden. Dadurch erhöht sich der Gewinn, was wiederum auch eine höhere Steuerzahlung zur Folge hat. Bei Immobilien, die zum Teil vermietet und zum Teil selbst bewohnt wurden, muss der selbstgenutzte Teil herausgerechnet werden und bleibt bei der Ermittlung des Veräußerungsanteils unberücksichtigt. In einem solchen Fall sollte man jedoch idealerweise einen kompetenten Steuerberater konsultieren.

Hier kommt eine Übersicht der Posten, welche beispielsweise unter Veräußerungs- bzw. Anschaffungskosten fallen und demnach vom erzielten Verkaufspreis abgezogen werden können:

Veräußerungskosten Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten
= alle Aufwendungen, die der Eigentümer (Verkäufer) in Verbindung mit dem Immobilienverkauf hatte = alle Kosten, die dem Eigentümer (Verkäufer) beim Kauf des Objektes entstanden sind
Verkaufsinserate Kaufpreis
Maklerkosten Grunderwerbsteuer
Abfindungszahlungen an Mieter Notarkosten
Renovierungskosten Maklerkosten

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Wer beim Immobilienverkauf eine Steuer fürchtet, weil der Hausbau auf einem schon zuvor erworbenen Grundstück noch keine zehn Jahre her ist, kann in einigen Fällen aufatmen: Wurde zunächst ein unbebautes Grundstück erworben, auf welchem erst einige Jahre nach dem Erwerb ein Gebäude errichtet wurde, zählt bei der Steuerberechnung der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs. Wurde das Gebäude jedoch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gebaut, so sind dessen Herstellungskosten sowie auch der Verkaufserlös bei der Gewinnermittlung mitzuberücksichtigen.

Eine besondere Regelung in puncto Immobilienverkauf und Steuer findet auch in Scheidungsfällen und bei aus dem Betriebsvermögen übertragenen Immobilien Anwendung. Wird im Rahmen einer Gütertrennung (z. B. bei einer Scheidung) eine Immobilie zugesprochen, wird dies einem Immobilienerwerb gleichgesetzt und es beginnt eine neue 10-jährige Spekulationsfrist. Das Gleiche gilt auch bei aus dem Betriebsvermögen übertragenen Immobilien – mit der Übertragung in das Privatvermögen beginnt auch in diesem Fall eine neue Spekulationsfrist von 10 Jahren.

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