So funktioniert die Immobilienbewertung: Wissenswertes für Verkäufer

Wer eine Immobilie veräußern möchte, fragt sich zunächst: Was ist mein Objekt wert? Eine professionelle Immobilienbewertung ist deshalb eine wichtige Grundlage für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Erfahren Sie hier, was man als Verkäufer hierzu wissen sollte und warum der Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner ist.

Wer ein Haus, eine Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder eine andere Immobilie veräußern möchte, muss den Wert seines Objekts bestimmen. Dies ist aber gar nicht so einfach, denn Immobilien können je nach Alter, Ausstattung und Zustand im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder verlieren. Für Besitzer hat eine Immobilie oft auch einen emotionalen Wert, sodass es schwierig sein kann, einen realistischen Preis zu bestimmen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, eine Immobilienbewertung von einer fachkundigen Person erstellen zu lassen. Dabei wird der aktuelle Verkehrswert eines Wohn- oder Gewerbeobjektes bzw. eines Grundstücks anhand von mehreren relevanten Faktoren geschätzt.

Was es bei einem Immobilienverkauf zu beachten gilt

Möchte man eine Eigentumswohnung oder ein Haus veräußern, gibt es dabei vieles zu beachten. Neben der richtigen Präsentation der Immobilie und den Preisverhandlungen muss bei einen erfolgreichen Immobilienverkauf auch eine rechtskonforme Kaufvertragsabwicklung erfolgen. Ein professioneller Immobilienmakler kennt nicht nur alle notwendigen Schritte für einen Verkauf, sondern kann auch auf entsprechende Erfahrungen auf diesem Gebiet zurückgreifen.

So läuft ein Immobilienverkauf ab

Der Entschluss, Immobilien zum Verkauf anzubieten, bringt meist auch emotionale Komponenten mit sich. Trotzdem müssen Verkäufer notwendige Schritte auf dem Weg zum Immobilienverkauf rechtzeitig und gewissenhaft einleiten. Dazu zählen unter anderem folgende Aufgaben:

• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
• Immobilienbewertung
• Festlegung eines Angebotspreises
• Beschaffung eines Energieausweises
• Bereitstellen von Grundrissen und anderen Dokumenten, etwa zu Sanierungen o. Ä.

Sind alle erforderlichen Unterlagen zusammengetragen und das Exposé veröffentlicht, sind Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen. Außerdem kann es sinnvoll sein, vor einem Immobilienverkauf noch entsprechende Schönheitsreparaturen oder eventuell kleinere Sanierungen vorzunehmen, wenn diese den Eindruck der Immobilie verbessern und so Einfluss auf den Kaufpreis haben können.

Warum ein Makler beim Verkauf von Immobilien
so wichtig ist

Schon bei der Aufzählung aller notwendigen Vorbereitungen wird schnell klar, dass der Immobilienverkauf ein komplexes Thema ist, das einen Laien vor einige Herausforderungen stellt, denen ein Immobilienmakler hingegen täglich begegnet und sie deshalb mit der nötigen Routine meistert. Besonders im Hinblick auf den finanziellen Aspekt kann der Verkäufer von der Erfahrung des Maklers profitieren, denn dieser kennt alle Strategien bei der Veranschlagung des passenden Angebotspreises und kann auch bei der späteren Kaufpreisverhandlung sein Know-how einbringen.

Auf diese Faktoren kommt es
bei einer Immobilienbewertung an

Wer die Bewertung einer Immobilie vornehmen lassen will, kann sich an mehrere Stellen wenden. In aller Regel können qualifizierte Baugutachter oder aber auch Immobilienmakler diese Aufgabe übernehmen. Ganz gleich, an wen sich der Objektbesitzer wendet, in allen Fällen findet die Bewertung anhand von bestimmten Kriterien statt. Die wichtigsten dabei sind:

• Lage
• Zustand
• Ausstattung

Die Lage eines Objektes spielt eine entscheidende Rolle bei der angemessenen Preisfindung. Befindet sich eine Wohnimmobilie beispielsweise in einem renommierten Wohnviertel einer Großstadt, wird ihr Wert im Vergleich zu einem identischen Objekt in einer ländlichen Gegend höher sein – je nach Lage lassen sich zum Teil gravierende Preisunterschiede feststellen. Aber auch innerhalb kleinerer Gebiete können die Preise identischer Objekte variieren, da auch Faktoren wie unter anderem

• die Lage an einer Hauptverkehrsstraße bzw. in einer ruhigen Seitenstraße,
• die öffentliche Verkehrsanbindung sowie die Entfernung zur nächstgelegenen Bus- oder Bahnhaltestelle,
• die Anbindung an die Autobahn
• oder die Nähe zu Schulen und Kindergärten ebenfalls eine hohe Relevanz aufweisen.

Der Punkt Zustand dürfte selbsterklärend sein: Ein sanierter Altbau wird einen höheren Preis erzielen als ein vergleichbares Objekt, das noch über veraltete Fenster und Leitungen verfügt. Auch eine renovierungsbedürftige Wohnimmobilie wird im Vergleich zu einem bezugsfertigen Objekt zu einem niedrigeren Preis gehandelt werden.

In puncto Ausstattung verhält es sich ebenso: Ein Haus mit Parkettböden, einer modernen Einbauküche und hochwertigen Sanitäranlagen wird einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein Haus mit PVC-Böden, einer altbackenen Küchenzeile und ebensolchen Sanitäranlagen.

Wann und warum ist die Bewertung eines Objekts beim Immobilienverkauf erforderlich?

In den meisten Fällen findet die Immobilienbewertung aufgrund eines bevorstehenden Immobilienverkaufs statt. Deshalb haben sich viele Immobilienmakler auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und bieten ihren Auftraggebern diese entweder im Rahmen einer Vermittlungstätigkeit oder aber auch als Einzelleistung an.

Eine Immobilienbewertung hilft sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer. Erstere können so sicher sein, ihr Objekt nicht unter Wert zu verkaufen und letztere wissen, dass sie einen fairen und vor allem angemessenen Preis für Ihr Wunschobjekt bezahlen. Da es bei Immobiliengeschäften um sehr große Geldsummen geht, können sich Preisverhandlungen lange hinziehen – wer im Besitz eines fachmännischen Gutachtens über den Verkehrswert der betreffenden Immobilie ist, hat ein schlagkräftiges Argument für den geforderten Preis.

Mit diesen Kosten muss bei der Immobilienbewertung gerechnet werden

Generell ist die Verkehrswertermittlung von Immobilien gesetzlich geregelt; die Grundlage dafür liefert der Paragraph 194 BauGB. Demnach hat die Marktwertermittlung einer Immobilie neutral, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche bzw. persönliche Verhältnisse des Besitzers zu erfolgen und es muss der aktuell realistische Preis ermittelt werden. Die Immobilienbewertung ist dabei von einer sach- und fachkundigen Person vorzunehmen. Baugutachter verlangen oft hohe Preise für eine solche Bewertung.

Viele Makler hingegen bieten die Immobilienbewertung kostenlos an: Bereits im ersten Vorgespräch können die Experten eine erste Preisschätzung abgeben, sodass der Verkäufer eine ungefähre Vorstellung vom aktuellen Marktwert hat. Eine genauere Immobilienbewertung, bei welcher dann der tatsächliche Verkehrswert des Objekts ermittelt wird, ist jedoch gerade bei Kaufpreisverhandlungen entscheidend und bedarf einer umfangreicheren Begutachtung vor Ort.

Die Provision für den Makler variiert

Diese Art Bewertung einer Immobilie ist nicht mehr gratis zu bekommen – wer mit einem Vermittlungsmakler zusammenarbeiten will, wird diese Leistung in aller Regel zusammen mit allen anderen für die Vermittlung erforderlichen Tätigkeiten erhalten. In diesem Fall sind die Kosten für die Immobilienbewertung Teil der Maklerprovision, auf die der Immobilienfachmann bei erfolgreicher Vermittlung Anspruch hat. Die Höhe dieser Provision ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, das Interessante für Verkäufer ist dabei jedoch, dass in vielen Bundesländern die Maklercourtage vom Käufer zu tragen ist.

Es gibt durchaus Makler, die bei Verkäufen nicht nur einen Rundum-Service, sondern auch Einzelleistungen anbieten. Welche Preise sie für eine einzelne Immobilienbewertung verlangen, muss beim jeweiligen Immobilienfachmann erfragt werden. Die Kosten lassen sich schwer pauschalisieren, da die Wertermittlung stets vor Ort stattfinden muss und dabei zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. So kann eine Marktpreisschätzung schnell gehen und eine andere mehr Zeit in Anspruch nehmen, was sich wiederum in den Kosten widerspiegelt.