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Immobilienbewertung: Wissenswertes für Verkäufer

Eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf ist wichtig. Wer ein Haus, eine Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder eine andere Immobilie veräußern möchte, muss den Wert seines Objekts bestimmen. Dies ist aber gar nicht so einfach, denn Immobilien können je nach Alter, Ausstattung und Zustand im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder verlieren. Für Besitzer hat eine Immobilie, gerade wenn es sich dabei um ein eigenes Wohnobjekt handelt, oft auch einen sentimentalen Wert, sodass es schwierig sein kann, einen realistischen sowie angemessenen Preis zu bestimmen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, eine Immobilienbewertung von einer neutralen, fachkundigen Person erstellen zu lassen. Dabei wird der aktuelle Verkehrswert eines Wohn- oder Gewerbeobjektes bzw. eines Grundstücks anhand von mehreren relevanten Faktoren geschätzt.

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Auf diese Faktoren kommt es bei einer Immobilienbewertung an

Wer die Bewertung einer Immobilie vornehmen lassen will, kann sich an mehrere Stellen wenden. In aller Regel können dafür qualifizierte Baugutachter oder aber auch Immobilienmakler diese Aufgabe übernehmen. Ganz gleich, an wen sich der Objektbesitzer wendet, in allen Fällen findet die Bewertung anhand von bestimmten Kriterien statt. Die wichtigsten dabei sind:

  • Lage
  • Zustand
  • Ausstattung

Die Lage eines Objektes spielt eine entscheidende Rolle bei der angemessenen Preisfindung. Befindet sich eine Wohnimmobilie beispielsweise in einem renommierten Wohnviertel einer Großstadt, wird ihr Wert im Vergleich zu einem identischen Objekt in einer ländlichen Gegend höher sein – je nach Lage lassen sich zum Teil gravierende Preisunterschiede feststellen. Aber auch innerhalb kleinerer Gebiete können die Preise identischer Objekte variieren, da auch Faktoren wie unter anderem

  • die Lage an einer Hauptverkehrsstraße bzw. in einer ruhigen Seitenstraße,
  • die öffentliche Verkehrsanbindung sowie die Entfernung zur nächstgelegenen Bus- oder Bahnhaltestelle,
  • die Anbindung an die Autobahn
  • oder die Nähe zu Schulen und Kindergärten ebenfalls eine hohe Relevanz aufweisen.

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Der Punkt Zustand dürfte selbsterklärend sein: Ein sanierter Altbau wird einen höheren Preis erzielen als ein vergleichbares Objekt, das noch über veraltete Fenster, Rohre und Leitungen verfügt. Auch eine renovierungsbedürftige Wohnimmobilie wird im Vergleich zu einem bezugsfertigen Objekt zu einem höheren Preis gehandelt werden. In puncto Ausstattung verhält es sich ebenso: Ein Haus mit Parkettböden, einer modernen Einbauküche und hochwertigen Sanitäranlagen wird einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein Haus mit PVC-Böden, einer altbackenen Küchenzeile und ebensolchen Sanitäranlagen.

Wann und warum ist die Bewertung einer Immobilie erforderlich?

Die Immobilienbewertung wird nicht nur dann relevant, wenn man sein Objekt zu einem aktuellen und realistischen Preis verkaufen möchte. Eine solche Verkehrswertermittlung kann außerdem in anderen Situationen wichtig werden, unter anderem bei Ehescheidungen, zur Vorlage bei Finanzbehörden und Kreditinstituten sowie bei Erbauseinandersetzungen, komplexen Vermögensumschreibungen und Kaufpreisverhandlungen mit den Käufern.

In den meisten Fällen findet die Immobilienbewertung jedoch aufgrund eines bevorstehenden Immobilienverkaufs statt. Deshalb haben sich viele Immobilienmakler auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und bieten diese entweder im Rahmen einer Vermittlungstätigkeit oder aber auch als Einzelleistung ihren Auftraggebern an.

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Auch ein Immobilienmakler kann eine Immobilienbewertung durchführen. Eine Immobilienbewertung hilft sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer. Erstere können so sicher sein, ihr Objekt nicht unter Wert zu verkaufen und letztere wissen, dass sie einen fairen und vor allem angemessenen Preis für Ihr Wunschobjekt bezahlen. Da es bei Immobiliengeschäften um sehr große Geldsummen geht, können sich Preisverhandlungen lange hinziehen – wer im Besitz eines fachmännischen Gutachtens über den Verkehrswert der betreffenden Immobilie ist, hat ein schlagkräftiges Argument für den geforderten Preis.

Mit diesen Kosten muss bei der Immobilienbewertung gerechnet werden

Generell ist die Verkehrswertermittlung von Immobilien gesetzlich geregelt; die Grundlage dafür liefert der Paragraph 194 BauGB. Demnach hat die Marktwertermittlung einer Immobilie neutral, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche bzw. persönliche Verhältnisse des Besitzers zu erfolgen und es muss der aktuell realistische Preis ermittelt werden. Die Immobilienbewertung ist dabei von einer sach- und fachkundigen Person vorzunehmen. Baugutachter verlangen oft hohe Preise für eine solche Bewertung, wohingegen viele Makler die Immobilienbewertung kostenlos anbieten: Bereits im ersten Vorgespräch können die Experten eine erste Preisschätzung abgeben, sodass der Verkäufer eine ungefähre Vorstellung vom aktuellen Marktwert hat. Eine genauere Immobilienbewertung, bei welcher dann der tatsächliche Verkehrswert des Objekts geschätzt wird, ist jedoch gerade bei Kaufpreisverhandlungen entscheidend und bedarf einer umfangreicheren Begutachtung vor Ort.

Diese Art Bewertung einer Immobilie ist nicht mehr gratis zu bekommen – wer mit einem Vermittlungsmakler zusammenarbeiten will, wird diese Leistung in aller Regel zusammen mit allen anderen für die Vermittlung erforderlichen Tätigkeiten erhalten. In diesem Fall sind die Kosten für die Immobilienbewertung Teil der Maklerprovision, auf die der Immobilienfachmann bei erfolgreicher Vermittlung Anspruch hat. Die Höhe dieser Provision ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, das Interessante für Verkäufer ist dabei jedoch, dass in vielen Bundesländern die Maklercourtage vom Käufer zu tragen ist. So gesehen erhalten Immobilienbesitzer bei einem Verkauf in vielen Fällen trotzdem eine kostenlose Immobilienbewertung.

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Es gibt durchaus Makler, die bei Verkäufen nicht nur einen Rundum-Service, sondern auch Einzelleistungen anbieten. Welche Preise sie für eine einzelne Immobilienbewertung verlangen, muss beim jeweiligen Immobilienfachmann erfragt werden. Die Kosten lassen sich schwer pauschalisieren, da die Wertermittlung stets vor Ort stattfinden muss und dabei zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. So kann eine Marktpreisschätzung schnell gehen und eine andere mehr Zeit in Anspruch nehmen, was sich wiederum in den Kosten widerspiegelt.

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