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Nach dem Hausverkauf: Steuer ist nicht immer fällig

Bei einem Hausverkauf kann eine Steuer anfallen – Verkäufer sollten sich informieren. Gerade in Ballungsgebieten, wo der Wohnraum knapp ist und die Mietpreise immer weiter steigen, gibt es viele Interessenten für Kaufimmobilien. So wollen viele Hauseigentümer, die Objekte besitzen, deren Wert in der Vergangenheit gestiegen ist, ihren Besitz nun gewinnbringend veräußern. Sie sehen sich jedoch früher oder später auch mit dem Thema Steuern konfrontiert. Da bei einem Hausverkauf große Geldsummen im Spiel sind, möchte man natürlich darauf vorbereitet sein, einen Teil des Erlöses unter Umständen an den Fiskus abtreten zu müssen. Viele fragen sich aber auch, ob man unter bestimmten Umständen zur Steuerzahlung nicht verpflichtet wäre. Es ist enorm wichtig, sich bei einem Hausverkauf mit dem Thema Steuern ausgiebig auseinanderzusetzen, zum Beispiel mit einem erfahrenen Immobilienmakler oder wenn nötig auch mithilfe eines Steuerberaters.

Laut dem Gesetzgeber sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig. In bestimmten Fällen kann es jedoch sein, dass bei einem Hausverkauf dennoch keine Steuer anfällt. Verkäufer sollten insbesondere die sogenannte Spekulationsfrist beachten – diese ist maßgeblich dafür, ob der Veräußerungserlös überhaupt versteuert werden muss.

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Welche Rolle spielt die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf?

Generell gilt, dass Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden und Grundstücken nicht einkommensteuerpflichtig sind, was bedeutet, dass bei einem Hausverkauf keine Steuer entrichtet werden muss. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wird eine private Immobilie bereits innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußert, liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Bei der Spekulationssteuer handelt es sich also um eine Steuer, welche auf den Gewinn aus dem Erlös bei Immobilienverkäufen erhoben wird. Dabei spielt es zunächst auch keine Rolle, aus welchen Gründen das Haus verkauft wird. Ist die zehnjährige Spekulationsfrist hingegen schon vorbei, muss der Gewinn beim Verkauf eines Hauses nicht versteuert werden.

Ganz so einfach ist es jedoch nicht. Zuerst müssen Verkäufer sichergehen, dass die Veräußerung in ihrem konkreten Fall tatsächlich als Spekulationsgeschäft angesehen werden darf. Wurde also ein Beispielhaus am 01.01.2016 erworben, müsste man bei einem Hausverkauf bis zum einschließlich 01.01.2026 eine Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Ausschlaggebend ist hierbei das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Nun spielt es allerdings auch eine Rolle, ob man das Haus selbst genutzt bzw. bewohnt hat oder, ob es vermietet wurde – denn in manchen Fällen greift eine Sonderregelung bei Eigennutzung, welche unter bestimmten Bedingungen die Zahlung einer Steuer bei einem Hausverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ausschließt.

Bei selbst genutzten Immobilien müssen Eigentümer beim Hausverkauf keine Steuer fürchten: Wird das Haus seit dem Erwerb ausschließlich selbst genutzt oder wurde es im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt, fällt auf den Gewinn keine Spekulationssteuer an.

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Die bei einem Hausverkauf zu zahlende Steuer muss diese individuell berechnet werden. Eine Besonderheit stellen außerdem unbebaute Grundstücke dar, auf denen nach dem Grundstückserwerb ein Haus erbaut wurde. Will man in einem solchen Fall berechnen, ob im Veräußerungsfall eine Spekulationssteuer fällig würde, zählt nur das Datum des Grundstückserwerbs. Beispiel: Es wurde am 01.04.2006 ein unbebautes Grundstück gekauft, auf welchem am 30.05.2008 der Bau eines Hauses fertiggestellt worden ist. Der Besitzer möchte das Grundstück samt Haus nun zum 30.10.2016 an einen Interessenten verkaufen. Hier spielt das Datum des Hausbaus keine Rolle – es ist nur von Relevanz, wann das Grundstück erworben wurde. So unterliegt in diesem Fall der Gewinn aus dem Grundstücks- und Hausverkauf keiner Steuer.

Unser Tipp, wie man bei einem Hausverkauf die Steuer vermeiden kann: Wer eine vermietete Immobilie, deren Wert bereits signifikant gestiegen ist, innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen will, wird um die Zahlung der Spekulationssteuer nicht herumkommen. Wer kann, sollte bei vermieteten Objekten Eigenbedarf anmelden und die Immobilie vor dem Verkauf selbst nutzen. Läuft die Spekulationsfrist in den kommenden drei Jahren ohnehin schon ab, ist es sinnvoll, diese abzuwarten, wenn man das Haus nicht selbst bewohnen will.

Hausverkauf & Steuer: So errechnet sich der zu zahlende Betrag

Kommen Hausverkäufer um die Spekulationssteuer nicht herum, ist natürlich auch die Frage interessant, mit welchem Steuersatz sie rechnen müssen. Generell muss man wissen, dass es keinen festgelegten bzw. gesetzlich bestimmten Steuersatz in puncto Spekulationssteuer gibt. Dieser ist stets individuell und muss zunächst ermittelt werden. Die Höhe der Steuer bei einem Hausverkauf hängt also von mehreren Faktoren ab. In jedem Falle kann ein erfahrener Immobilienmakler behilflich sein; alternativ kann auch ein versierter Steuerberater aufgesucht und hinzugezogen werden. In erster Linie spielen die folgenden Kriterien bei der Berechnung des tatsächlich zu versteuernden Gewinns eine wesentliche Rolle:

  • Veräußerungskosten
  • Anschaffungskosten
  • persönlicher Steuersatz

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Unter Veräußerungskosten fallen alle Kosten, die dem Verkäufer in Verbindung mit dem Verkauf entstanden sind. Das können beispielsweise die kompletten Makler- und Renovierungskosten sowie Abfindungszahlungen an Mieter sein. Unter Anschaffungskosten fallen natürlich neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie u. a. auch die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten bzw. die gesamten Herstellungskosten des Hauses, falls es sich um einen Neubau handelt. Die Anschaffungs- sowie die Veräußerungskosten müssen vom tatsächlich erzielten Verkaufspreis abgezogen werden – so erhält man den zu versteuernden Gewinn, auf den bei einem Hausverkauf eine Steuer zu zahlen ist.

Wichtig: War die Immobilie vermietet, dies betrifft auch nur vorübergehende Vermietungen, müssen die Mieteinnahmen bei der Gewinnberechnung von den Anschaffungskosten abgezogen werden. Dies hat zur Folge, dass der zu versteuernde Gewinn höher ausfällt und damit auch die bei einem Hausverkauf zu zahlende Steuer.

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