Immobilie als Kapitalanlage –
darauf muss man achten

Wer sich eineImmobilie als Kapitalanlage zulegen möchte, sollte einige Dinge beachten. Man muss sich nicht nur über die finanziellen Aspekte Gedanken machen, sondern auch schauen, dass man ein passendes und gewinnbringendes Objekt findet. Wir helfen dabei weiter.

Ein Haus oder eine Wohnung ist nicht nur für die eigene Verwendung sinnvoll, sondern kann auch eine prima Investition sein. Den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sollte man aber gut vorbereiten, damit sich für künftige Eigentümer durch den Verkauf das Erhoffte auch tatsächlich erfüllt. Zuallererst gilt es zu klären, für wen eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist. Immerhin handelt es sich um eine kostspielige Investition, die wohlüberlegt sein sollte. Der Käufer selbst sollte folgende Kriterien erfüllen:

• Einen äußerst sicheren Arbeitsplatz besitzen.
• Eine gewisse Summe Eigenkapital zur Verfügung haben.

Trotz Eigenkapital ist in den allermeisten Fällen ein Kredit von der Bank nötig, damit eine Immobilie als Kapitalanlage überhaupt finanziert werden kann. Die anzuschaffende Wohnung wird dabei meist direkt als Sicherheit akzeptiert.

Aus diesem Grund eignen sich vermietete Wohnungen besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn die Mieteinnahmen kann der Eigentümer direkt in die Tilgung des Kredits stecken und muss die Raten damit nicht zusätzlich aufbringen. Auf diese Weise rentiert sich die Immobilie als Kapitalanlage schneller: Um das Darlehen zurückzuzahlen muss er weniger Mittel aufbringen – ein guter Nebeneffekt auf dem Weg zur schuldenfreien Immobilie.

Immobilie als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Wenn der finanzielle Rahmen abgesteckt ist, gilt es, eine passende Anlageimmobilie zu finden. Hierbei ist nicht nur das Objekt an sich genau unter die Lupe zu nehmen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte sich auch Gedanken über den Standort machen. Eine Stadt oder ein Ort, in dem die Bevölkerungszahl abnimmt, die Arbeitslosigkeit besonders hoch ist oder der Leerstand immer weiter zunimmt, sollte gemieden werden, denn hier verlieren Häuser und Wohnungen auf Dauer an Wert.

Aber auch eine Stadt, die sich im Aufschwung befindet oder seit längerer Zeit auf einem hohen Level steht, hat Gegenden mit schlechtem Ruf. Genau dort eine Immobilie als Kapitalanlage zu besitzen, ist ebenfalls nicht ratsam.

Kriterien für eine lohnenswerte Immobilie

Am besten handelt es sich um eine Stadt mit mindestens 10.000 Einwohnern – das erhöht die Chancen, dort Mieter für die Wohneinheiten zu finden, falls einmal jemand ausziehen sollte. Außerdem ist es von enormem Vorteil, wenn das Objekt gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist. Befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kitas und Schulen in der unmittelbaren Nähe, steigert das die Attraktivität zusätzlich.

Wer dennoch unsicher ist, ob er die passende Immobilie als Kapitalanlage im Blick hat, kann sich eine ganz einfache Frage stellen: Würde ich selbst gerne hier wohnen? Wenn die Antwort auf diese Frage ein “Ja” ist, stellt das schon mal ein gutes Argument für das betreffende Objekt dar.

Was sollte die Immobilie als Kapitalanlage mitbringen?

Abgesehen von der Lage spielen natürlich auch noch andere Faktoren eine Rolle bei der Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage. Das Objekt sollte

• in einem guten Zustand sein (beispielsweise hinsichtlich der Bausubstanz),
• zeitgemäße Grundrisse aufweisen und
• eine gute Verkehrsanbindung haben.

Denn solche Kriterien sorgen in aller Regel dafür, dass die Immobilie für Mieter interessant sein kann. Schwierig wird es bei veralteter Haustechnik oder gar Bauschäden. Die Kosten, die durch Instandsetzungen oder Sanierungen entstehen, können den Rahmen des Käufers sprengen. Statt aus der Immobilie Gewinn zu erwirtschaften, führt es ihn möglicherweise zu einem größeren finanziellen Schaden.

Bei Altbauten muss auf den Zustand der Immobilie noch einmal besonders viel Wert gelegt werden. Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? Stehen in nächster Zeit größere Arbeiten an? Bei alten Bauten steigt verständlicherweise die Gefahr, dass in dieser Hinsicht Kosten auf den Käufer zukommen. Ob eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, muss hier individuell entschieden werden.

Auch wenn die Mieteinnahmen gut dazu dienen können, den eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten – vorausgesetzt sie fließen nicht vollständig oder zu einem großen Teil in die Tilgung des Darlehens –, dürfen Käufer eines Objekts nicht vergessen, dass die Verwaltung eines Hauses mit mehreren Wohneinheiten auch Zeit und Arbeit kostet.

Die Brutto-Mietrendite gibt mehr Klarheit

Aber auch wer sich ein Objekt leisten kann und eines findet, dass die gewünschten Kriterien erfüllt, stellt sich dennoch häufig die Frage, ob sich diese große Investition tatsächlich lohnt. Um hier Klarheit zu erlangen, dient einem die Brutto-Mietrendite.