Warum Bauschäden durch einen Baugutachter beurteilt werden sollten

Die Tür schleift über den Boden und schabt langsam aber sicher den teuren Teppichboden ab, die Fenster sind undicht und bei starkem Regen bilden sich feuchte Flecken an der Küchenwand. Eine Horrorvision, die der Eigenheimbesitzer in jedem Fall verhindern möchte. Der Baugutachter wird also vor dem Kauf hinzugezogen und stellt mehrere Bauschäden fest.

Ärgerlich, aber wenigstens kann man auf diese Weise eine teure Fehlinvestition vermeiden. Dann stellt der Gutachter jedoch neben einem Bauschaden noch einen tiefer gehenden Baumangel fest. Nun ist die Verwirrung komplett. Bauschäden, Baumängel, wo liegt da der Unterschied? Eine berechtigte Frage, die sich jedoch leicht aufklären lässt: Als Bauschäden definieren sich grundsätzlich alle Beschädigungen großer oder kleiner Art, die den Zustand des Objektes so stark verschlechtern, dass es einem Teil seiner Funktionen nicht mehr richtig nachkommen kann. Ein Loch in der Dacheindeckung oder ein gebrochenes Wasserrohr zählen z. B. eindeutig zu den Bauschäden. Baumängel hingegen, beeinträchtigen ebenfalls die Funktionsweise des Gebäudes, müssen dabei aber nicht zwingend einen Schaden nach sich ziehen oder durch einen Schaden verursacht worden sein. Eine zu dünne Dämmung oder ein zu geringer Ertrag der Photovoltaikanlage stellen z. B. einen Baumangel dar. Die Wechselwirkung zwischen Bauschäden und -mängeln ist jedoch das eigentliche Problem für den Käufer.

Die Unterscheidung zwischen Bauschäden oder -mängeln und die Identifikation von Schwachstellen sollte in jedem Fall einem professionellen Baugutachter überlassen werden. Da Gutachter die sogenannte besondere Sachkunde besitzen, können sie auch Bauschäden entdecken, die dem Privatbesitzer ansonsten verborgen geblieben wären.

Welche Wechselwirkung Bauschäden mit Baumängeln verbindet

Bauschäden greifen oft die Substanz des Gebäudes an und schwächen damit seine gesamte Struktur. Schimmel, hohl liegende Fliesen und Risse in tragenden Bauteilen sind nicht nur hässlich, sondern unter Umständen sogar gefährlich. Wirklich ärgerlich wird es jedoch, wenn ein zu spät erkannter Baumangel größere Bauschäden nach sich zieht. Eine fehlerhafte Abdichtung der Kellerwände kann z. B. sehr leicht Schimmelbildung und aufreißende Silikonfugen nach sich ziehen, während ein undichtes Dach nicht nur zu Wasserflecken, sondern auch zu Algewachstum und einem Durchnässen der Dämmung führt. Ein rechtzeitig eingeschalteter Sachverständiger kann im Regelfall die schlimmsten Folgen verhindern, indem die Mängel direkt erkannt und beseitigt werden. Das ist letzten Endes sogar günstiger für den ausführenden Dienstleister oder den Verkäufer, da die Behebung von Bauschäden und -mängeln vor einem Verkauf oder der Fertigstellung des Objektes so oder so erfolgen muss.

Auch wenn die Behebung der betreffenden Schäden nicht möglich ist, können die Bauschäden von einem Gutachter mit Kosten versehen werden. Falls der Käufer immer noch an dem Objekt interessiert ist, kann damit vor Gericht eine Wertminderung erwirkt werden.