Warum man Baumängel mit der Hilfe eines Baugutachters dokumentieren sollte

Die Freude ist groß, das Haus bereits besichtigt: Ein neues Eigenheim scheint dem Käufer immer geräumig und gemütlich. Doch was ist, wenn der Blick auf einen kleinen Riss in der Decke oder eine Welle in der Tapete fällt? Woran erkennt man, welche Schönheitsfehler wirklich gefährlich oder teuer sind? Baumängel jeder Art lassen sich am besten mit der Hilfe eines kompetenten Baugutachters erkennen und beurteilen. Der Spezialist zeichnet sich nämlich durch die sogenannte besondere Sachkunde aus, welche über Jahre hinweg in Studium und Beruf erworben wird. Als Baumängel definieren sich dabei alle Schäden, welche die Beschaffenheit des Objektes vom gewünschten Sollzustand zu einem mangelbehafteten Ist-Zustand hin verändern.

Zu gut Deutsch: Das Gebäude muss seinen Sinn und Zweck anstandslos und ohne größere Fehler erfüllen. Dazu gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch mit dem § 633 Absatz 2 sogar eine sehr eindeutige Regelung. Wird der Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) aufgesetzt, muss das Objekt zusätzlich den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, also modern und gut ausgestattet sein.

Einen Gutachter für Baumängel einzuschalten ist oft zwingend erforderlich, da eine Privatperson sich nie wirklich sicher sein kann, ob sie die entdeckten Schäden richtig beurteilt. Der Baugutachter sieht sich außerdem nach weiteren Mängeln um, die der Besitzer vielleicht im ersten Anlauf gar nicht gefunden hat. So oder so, alle gefundenen Baumängel sollten unbedingt per Gutachten festgehalten und beurteilt werden.

Wie kann der Käufer gegen Baumängel vorgehen?

Im Gegensatz zur landläufigen Meinung definieren sich nicht nur Fehler bei der Errichtung des Gebäudes als Baumängel. Auch ein später zum Verkauf angebotenes Objekt muss den Anforderungen des BGB entsprechen und im Zweifelsfall gebührend renoviert werden. Ein Baumangel liegt rechtlich gesehen erst dann vor, wenn zum Zeitpunkt der Abnahme nicht alle Fehler beseitigt wurden. Werden die Baumängel vor der Abnahme erkannt, kann der Käufer oder Auftraggeber natürlich verlangen, dass der Mangel behoben wird und sich dabei problemlos auf die VOB/B § 4 Absatz 7 berufen. Das ist gleichzeitig einer der besten Gründe, um die Beurteilung einem Fachmann zu überlassen: Werden die Baumängel durch einen Gutachter bestätigt, hat der Käufer bei einem eventuellen Verfahren alle Trümpfe auf seiner Seite.

Wichtig: Um einmal realistisch zu bleiben, kann leider nicht jeder Baumangel in angemessener Zeit behoben werden. Ist die Behebung juristisch gesehen unverhältnismäßig, unzumutbar oder unmöglich, kann der Käufer aber immer noch auf eine Minderung bestehen. Eine Unzumutbarkeit liegt übrigens nicht vor, wenn die Eigenschaft vertraglich zugesichert war.